Autor: Tanel Tiits, kinnisvara korrashoiuvaldkonna ekspert ja koolitaja • 30. november 2020

Juba teist kümnendit järjest on tunne nagu oleks Eesti üheks peamiseks mootoriks ehitus, justkui poleks paljudel eestlasel senini kuskil elada ega töötada olnud.

Statistikaameti andmete põhjal on Eesti ehitusmahuindeks tõusnud aastast 2000 ca kolm korda ja saavutanud seejuures 2018 lõpu tasemel 150 punkti. Eeltoodu ületab kolmandiku võrra nn majandussurutise aegse seisu. Majandus kasvab, inimestel on tööd, rahvas on maksujõuline ja vahendeid jagub igasse sektorisse. Tihtilugu jäävad aga kiire ehitamise juures kinnisvara elukaare kulud tagaplaanile. Oluline on silmas pidada pikka vaadet, mitte ainult seda, kui kiiresti projekt valmib.

Ehituskulud vs korrashoiukulud

Kinnisvaraobjekt võiks ju olla loodud eeldusega, et tema kasulik eluiga on vähemalt 30 aastat. Arvestame, et selle loomisele kuluv aeg on kuskil neli aastat, millest kolm läheb planeerimisele ning projekteerimisele ja üks aasta ehitamisele. Lihtsa arvutuse tulemusena saame teada, et 88 protsenti elukaare vaatest moodustab objekti kasulik eluiga. Selle aja jooksul peaksime oskuslikult panustama sellele, et haldamis-, hooldamis- ja remondikulud ning energiatarbimine oleks viidud optimaalseimale tasemele. Ainult nii saab tagada vara omanikule parima võimaliku majandusliku tulemuse.

Tavaliselt moodustavad sellise ajalise vaatega projekti kuludest 70 protsenti haldus- ja hoolduskulud, mida peaks võimalikult oskuslikult kasutama. Näiteks kui ehitame 10 000 ruutmeetrise hoone, siis planeerimine ja projekteerimine võiks täna maksta 1,5 miljonit eurot, ehitus 15 miljonit eurot, aga kasutusaja korrashoiukulud märksa rohkem. Arvestades täna kehtivaid ühikuhindu ja lisades sellele kolmeprotsendilise hinnakasvu aastas, küündivad korrashoiukulud 33,4 miljoni euroni.

Korrashoiukulude optimeerimine

Ühes kaasaegses kinnisvarakeskkonnas võime ainuüksi tehnohoolduse puhul üles loetleda üle tuhande vajaliku üksiktegevuse, mida tuleks teostada selleks, et tagada kinnisvara nõuetekohane hooldus. Kusjuures ainult umbes sada neist on õigusaktides kehtestatud kui kohustuslikud tegevused omanikule.

PANE TÄHELE!

Koolitus: Ärikinnisvara korrashoid ettevõtte juhile

Koolitaja: Tanel Tiits

Vaata lisa SIIT.

Mida võtta ja mida jätta? Ühe tegevuse ära jätmine võib küll tunduda olulise kokkuhoiuna, aga hiljem võib ilmneda, et nii toimides on endale valusalt näppu lõigatud, sest teises kohas on töödemaht tänu sellele oluliselt suurenenud.

Siinkohal tulebki appi professionaalne ning kogenud haldaja, kes oskab näha kinnisvara kui tervikut. Tema oskab pakkuda parimaid lahendusi, arvestades seejuures iga objekti eripärasid. Haldaja otsuseid ei tasu alahinnata.

Korrashoiukulud planeerimine ühiselamute näitel

Minu viimase aasta väljakutseks on olnud ennast kurssi viia majutuse valdkonnaga, mistõttu olen õppinud tundma nn ühiselamute hingeelu. Siit ka näide. Oletame, et eeltoodud andmed on ühe kaasaegse ühiselamu parameetrid. Jättes ära kaks korda aastas toimuvad tehnilised ülevaatused ühiskasutataval pinnal (WC, pesuruum ja köök), on võimlik kogu perioodi peale kokku hoida 57 tuhat eurot. Jättes ära eeltoodud ruumide eritööd ja kord aastas tehtavad põhjalikud heakorratööd, hoitakse kokku arvutuslikult 2,9 miljonit eurot. Suured numbrid ja suured ahvatlused!

Teades aga kuidas täna klient elab ja pinda kasutab, oleks see kokkuhoid vaid näiline. Kokkuvõttes suureneksid halduskulud. Rahulolematuid kliente oleks rohkem ja dispetšerteenuse töömaht ning tehnohoolduse kulud kasvaksid, kuna ummistused ja veeavariid muutuksid sagedasemaks. Tänu kahjuritõrjele kasvaks ka heakorrateenuste maht ja veekulud suureneksid. Kõige hullem on aga see, et rahulolematud kliendid hääletaksid jalgadega, mistõttu tekiks probleeme täituvusega. Hinnastades kõik eeltoodu, jõuame tulemuseni, kus pea kolme miljoni eurone kokkuhoid, maksab kätte miljonitesse ulatuva kulubaasi kasvuga.

Eeltooduga sarnaseid näiteid võib genereerida erinevates kinnisvarakeskkondades erinevate tegevuste pealt, oluline on et tuntakse enda objekti ning seal toimuvadi protsesse.

Kinnisvara kui organism

Tänapäeva kinnisvara ei ole enam neli seina, lagi ja põrand. Seda võib võrrelda keeruka organismiga, kus iga osa vajab eraldi spetsialiseerunud hooldaja hoolikat kätt. Arvan, et just organismi viide on kohane - südamekirurg ei opereeri aju ja vastupidi. Samamoodi ei vaheta hooneautomaatik ventilatsiooniseadme filtreid.

Kinnisvaraobjekti puhul tuleb tagada organismi erinevate osade sujuv koostöö, et ei tekiks tõrkeid ja oleks tagatud objekti omanikule efektiivne ning majanduslikult parim lahendus. Minu üleskutse on paluda kõigil mõelda kasutusea kuludele ja vajalikele tegevustele enne, kui on juba liiga hilja! Kui endal pole pädevust, tasuks kaasata vastava valdkonna professionaal. Eelistada võiks Eesti kinnisvara korrashoiu liidu poolt sertifitseeritud ettevõtteid ja pädevustunnistusega haldureid.