Autor: kinnisvarauudised.ee • 6. mai 2022

Milliseid trende on näha üürilepingute sõlmimisel?

Nii äriruumide üürituru konkurents kui ka viimaste aastate tormilised muudatused on suunanud üürileandjaid üürilepingute tingimusi üle vaatama. Ülevaate üldistest suundadest ja praktilistest aspektidest äriruumide üürilepingute sõlmimisel annavad advokaadibüroo Sorainen vandeadvokaadid Paul Künnap ja Piret Jesse ning advokaat Andra Grünberg.
Foto: Meeli Küttim
Autor: Meeli Küttim

Koroonakriis, sõda Ukrainas, toorainete ja ehitusmaterjalide tarneraskused, hinnatõus ning üldine inflatsioon ei mõjuta ainult ehituslepinguid ja kinnisvara müügilepinguid, vaid otseselt ka üürilepinguid.

Äriruumi üürilepingutes on poolte õigused ja kohustused rohkem tasakaalus

Üldise positiivse trendina saab välja tuua, et üürilepingutes keskendutakse üha enam üürileandja ja üürniku vahelise tasakaalu leidmisele. See tähendab, et varasemalt üsna tavapäraseks saanud üdini üürileandja poole kaldu üürilepinguid kohtab üha harvem. Lepingu tingimused on muutunud varasemast rohkem tasakaalustatuks.

Muutus on toimunud osaliselt üüriklientide nõudlikkuse kasvust tulenevalt aga ka sellest, et mõistetakse, et pika-ajalises suhtes on olulisem saavutada vastastikku usaldav ja kasulik suhe, kui rõhuda üksikutes teemades võitmisele.

Rahavoole keskendunud ärikinnisvaras tegutsevad üürileandjad mõtlevad üha enam ka tugeva portfelli kasvatamisele ning võimalusele realiseerida portfell võimalikult kasumlikult. Vähem soovitakse kasutada aega ja ressurssi üürilepingute läbirääkimistele ja rohkem üürilepingute sõlmimistele ning äri arendamisele. Üüriportfelli on oluliselt lihtsam hallata, kui üürilepingud on sõlmitud võimalikult sarnastel tingimustel.

Sarnastel tingimustel lepingute sõlmimine suurel hulgal üürnikega eeldab, et lepingud on disainitud selgemaks ja poolte õigused ja kohustused on lepingus tasakaalus. See aitab vältida pikki läbirääkimisi ja suuri erisusi lepingutingimustes ning võimaldab portfelli paremini hallata.

Enamik ärikinnisvara üürileandjaid on täna kasutamas lepinguid, mis on struktureeritud üld- ja eritingimusteks, kus lepinguga reguleeritud valdkonnad on grupeeritud teemade kaupa. Üha vähem kohtab ajale jalgu üürniku ja üürileandja õiguste ja kohustuste loeteluna struktureeritud lepinguid, mis kokku moodustavad pika ja lohiseva jada, kust vajaliku informatsiooni leidmine on keeruline ja ajamahukas.

Üürilepingute üld- ja eritingimusteks jagamine võimaldab läbirääkimistel keskenduda sisulistele konkreetset pinda puudutavatele kommertsküsimustele. Kui ka muudatused üldtingimustes kajastatakse eritingimustes lihtsustab see suurema üüriportfelli haldamist, sest võimalikud erisused üürilepingutes on kiiresti tuvastatavad ning üldtingimused on üldjoontes portfelli raames samad. See lihtsustab ka tulevikus planeeritavaid kinnisvaraportfelli müügitehinguid, kuivõrd potentsiaalsel ostjal ja tulevasel üürileandjal on kergem üürilepingud tehingu järgselt üle võtta ning portfelli igapäevaselt hallata.

Oleme näinud esimesi samme ka üürilepingute sõlmimise protsessi automatiseerimisel, kuid seda ei saa veel pidada laialt levinuks. Usume, et järgmisel viiel aastal hakkab seda aina rohkem toimuma. Vajadus automatiseerimise järele kasvab hüppeliselt, sedamööda kui Eesti elukondliku üüripindade turg muutub professionaalsemaks. Mõistlik oleks saavutada olukord, kus kõik üürilepingut puudutavad andmed on võimalik sisestada ühe korraga nii, et sama-aegselt tekiks nii vajalik leping kui ka sisendid haldus-, arveldus- ja raamatupidamisprogrammidesse.

Inflatsiooni mõju üürihindadele ja üüri suurendamise kokkulepetele

Erinevalt eluruumi üürilepingute regulatsioonist, saavad pooled äriruumi üürilepingute puhul üüri tõstmise regulatsioonis vabalt kokku leppida. Seadusest ei tulene piiranguid ei üüri tõstmise maksimummäärale ega ka sagedusele. Seetõttu võib täna tulenevalt kiirest hinnakasvust üürnikele tulla ebameeldiva üllatusena varasemast oluliselt suurem üüritõus.

Äriruumi üürilepingutes on iga-aastane üüri tõus seotud kas tarbijahinnaindeksi (THI) muutusega, s.t üür suureneb eelmise aasta THI muutuse võrra, või määratud kindla protsendina. Kõrge inflatsioon ning seeläbi THI tõus, sh suurenenud elektri- ja gaasihinnad ning muude kinnisvara korrashoiuga seonduvate sisendhindade tõus on tinginud ka vajaduse üüri kiiremaks tõstmiseks. Üürnike poolt on see aga kasvatanud hirme kulude üle kontrolli kaotamisest. See on viimasel ajal oluliselt suurendanud indekseerimist puudutavate üürilepingute sätete tähtsust.

Varasem praktika on indekseerimistingimuste koostamisel olnud tihti mõnevõrra lohakas. Alati ei selgu tingimustest täpselt millist THI’d mõeldakse – näiteks käesoleva aasta märtsi seisuga on vahe THI muutuses eelmise aasta sama kuuga ja muutuses võrdluses eelmise aastaga rohkem kui 10%. Tihti on ka lahendamata jäänud ajaline erinevus THI avaldamise ajas ning indekseerimise rakendamise aja vahel. Kui seni, kui vahed on olnud väikesed, lahenesid need küsimused üldjuhul iseenesest, siis nüüd võivad need pikemaid vaidluseid tekitada.

Praktika on olnud ebaühtlane ka selles osas kas indekseerimisele kohaldub mingisugune maksimaalne või minimaalne määr. Ka see küsimus vajab täna oluliselt rohkem tähelepanu. Loomulikult on muutunud ka vahemikud, milles pooled on valmis kokku leppima. Vaid pool aastat tagasi ei olnud ebatavalised vahemikud 0 – 3,5%, mis hetkel ilmselt ei ole enam võimalik. Pigem on tänased indekseerimise laed 7% ja kõrgemad.

Kõrge inflatsioon ja kõrged indekseerimise määrad muudavad tõenäolisemaks, et mõne aastaga liigub üürimäär turutasemega võrreldes paigast ära. Seetõttu on rohkem näha erinevaid täiendavaid kokkuleppeid üüritaseme perioodiliseks kontrollimiseks.

Tarneraskuste ja ehitushindade tõusu mõju üürilepingutele

Juba koroonapandeemia ajal alguse saanud ja Ukraina sõja valguses süvenenud toorainete ning ehitusmaterjalide tarneraskused, samuti kaasnenud hinnatõus, mõjutavad ennekõike neid üüripindasid, mis pole veel täna valmis, vaid vajavad väljaehitamist. On tõenäoline, et näiteks aasta tagasi kokku lepitud ehitusmaksumus kujuneb oluliselt kallimaks ning üürileandjal ei ole võimalik kokkulepitud maksumuses üüripinda välja ehitada, mis võib tekitada pingeid ja vaidlusi ning kohati soovi ehitusega seonduvaid kokkuleppeid lepingus uuesti läbi rääkida ning vajadusel nii ehitusmaksumust kui ka üürihinda korrigeerida.

Enne ehitussektoris esinevaid tarneprobleeme ning sellega kaasnenud järsku hinnatõusu oli tavapärane, et pooled leppisid kokku fikseeritud ehitushinnas, milles täna on äärmiselt raske kokku leppida. Sõltuvalt väljaehitatava üüripinna suurusest ja projekti ajakavast, võib täna väiksemamahuliste üüripindade väljaehitamine olla võimalik ka fikseeritud ehitushinnaga, kuid suuremate projektide puhul soovitakse reeglina leida suuremat paindlikkust erakorraliste olukordade lahendamiseks.

Näiteks lepitakse vahest kokku teatud protsendis, mille piires hinnakõikumine on lubatud. Alates Ukraina sõja algusest on trend selles suunas, et ehituseelarve jääb üldse lahti ning hind kujuneb otsekuludest ja projektijuhtimise tasust.

Oluline on arvestada, et sõda Ukrainas ei saa pärast 24. veebruari sõlmitud lepingute puhul olla vabanduseks lepingu kohustuse täitmata jätmisel vääramatu jõu tõttu, ega aluseks lepingu muutmise nõudele lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisest tulenevalt, sest sõda ja selle võimalikud tagajärjed olid pärast seda ettenähtavad. Seega vajalik paindlikkus tuleb lepingusse sisse kirjutada.

Suurem paindlikkus üürilepingute tähtaegades

Toorainete ja ehitusmaterjalide tarneraskused mõjutavad oluliselt ka väljaehitatavate üüripindade valmimise ja üleandmise tähtaegu. On tõenäoline, et enne sõda sõlmitud lepingute puhul ei osatud ette näha võimalikke tarneraskusi, mistõttu ei arvestatud ka piisavat varuaega alternatiivsete tarneahelate leidmiseks ja korraldamiseks.

Juhul, kui üüripindu ei anta õigeaegselt üle, on tavapäraselt lepinguga võimaldatud üürnikel lepingust taganeda. On ilmne, et lepingust taganemine ei ole lahendus olukorras, kus üürnikul tõepoolest on soov ja vajadus uuele üüripinnale kolida. Seetõttu on pooled täna üha rohkem sõlmimas kokkuleppeid üleandmise tähtaja pikendamiseks, leidmaks lahendus ka üürnikule tähtaja pikenemisega seotud kahjude, näiteks alternatiivse vahepinna kasutamisega seotud kulude (osalises) hüvitamises.

Arvestades raskelt ettenähtavaid tarneraskusi, saab eeldada lepingutes üüripindade valmimise ning üleandmise tähtaegadega seonduvalt suuremat paindlikkust. Paindlikkus võimaldaks üürileandjatel üleandmise tähtaegu teatud ulatuses korrigeerida näiteks juhul, kui ilmnevad kas ülemaailmselt või konkreetset regiooni tavapärasest enam mõjutavad tarneraskused, mida üürileandjal ei ole võimalik mõistlike jõupingutuste abil mõjutada ega vältida.

NB! Täpsemalt saad selle teemal kuulata 11. mail toimuval veebiseminar "Mida pidada silmas äriruumi üürilepingu vormistamisel?", mille kohta saad lisainfot ja registreerida siin

Jaga lugu
Kinnisvarauudised.ee toetajad:
Teeli RemmelgKinnisvarauudised.ee juhtTel: 51 23 770
Triin UibopuuEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 51 990 655
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 58 361 474