Milliseid trende on näha üürilepingute sõlmimisel?

Koroonakriis, sõda Ukrainas, toorainete ja ehitusmaterjalide tarneraskused, hinnatõus ning üldine inflatsioon ei mõjuta ainult ehituslepinguid ja kinnisvara müügilepinguid, vaid otseselt ka üürilepinguid.

Üldise positiivse trendina saab välja tuua, et üürilepingutes keskendutakse üha enam üürileandja ja üürniku vahelise tasakaalu leidmisele. See tähendab, et varasemalt üsna tavapäraseks saanud üdini üürileandja poole kaldu üürilepinguid kohtab üha harvem. Lepingu tingimused on muutunud varasemast rohkem tasakaalustatuks.

Äriruumi üürilepingutes on iga-aastane üüri tõus seotud kas tarbijahinnaindeksi (THI) muutusega, s.t üür suureneb eelmise aasta THI muutuse võrra, või määratud kindla protsendina. Kõrge inflatsioon ning seeläbi THI tõus, sh suurenenud elektri- ja gaasihinnad ning muude kinnisvara korrashoiuga seonduvate sisendhindade tõus on tinginud ka vajaduse üüri kiiremaks tõstmiseks. Üürnike poolt on see aga kasvatanud hirme kulude üle kontrolli kaotamisest. See on viimasel ajal oluliselt suurendanud indekseerimist puudutavate üürilepingute sätete tähtsust.

Varasem praktika on indekseerimistingimuste koostamisel olnud tihti mõnevõrra lohakas. Alati ei selgu tingimustest täpselt millist THI’d mõeldakse – näiteks käesoleva aasta märtsi seisuga on vahe THI muutuses eelmise aasta sama kuuga ja muutuses võrdluses eelmise aastaga rohkem kui 10%. Tihti on ka lahendamata jäänud ajaline erinevus THI avaldamise ajas ning indekseerimise rakendamise aja vahel. Kui seni, kui vahed on olnud väikesed, lahenesid need küsimused üldjuhul iseenesest, siis nüüd võivad need pikemaid vaidluseid tekitada.

Praktika on olnud ebaühtlane ka selles osas kas indekseerimisele kohaldub mingisugune maksimaalne või minimaalne määr. Ka see küsimus vajab täna oluliselt rohkem tähelepanu. Loomulikult on muutunud ka vahemikud, milles pooled on valmis kokku leppima. Vaid pool aastat tagasi ei olnud ebatavalised vahemikud 0 – 3,5%, mis hetkel ilmselt ei ole enam võimalik. Pigem on tänased indekseerimise laed 7% ja kõrgemad.

Kõrge inflatsioon ja kõrged indekseerimise määrad muudavad tõenäolisemaks, et mõne aastaga liigub üürimäär turutasemega võrreldes paigast ära. Seetõttu on rohkem näha erinevaid täiendavaid kokkuleppeid üüritaseme perioodiliseks kontrollimiseks.

Juba koroonapandeemia ajal alguse saanud ja Ukraina sõja valguses süvenenud toorainete ning ehitusmaterjalide tarneraskused, samuti kaasnenud hinnatõus, mõjutavad ennekõike neid üüripindasid, mis pole veel täna valmis, vaid vajavad väljaehitamist. On tõenäoline, et näiteks aasta tagasi kokku lepitud ehitusmaksumus kujuneb oluliselt kallimaks ning üürileandjal ei ole võimalik kokkulepitud maksumuses üüripinda välja ehitada, mis võib tekitada pingeid ja vaidlusi ning kohati soovi ehitusega seonduvaid kokkuleppeid lepingus uuesti läbi rääkida ning vajadusel nii ehitusmaksumust kui ka üürihinda korrigeerida.

Enne ehitussektoris esinevaid tarneprobleeme ning sellega kaasnenud järsku hinnatõusu oli tavapärane, et pooled leppisid kokku fikseeritud ehitushinnas, milles täna on äärmiselt raske kokku leppida. Sõltuvalt väljaehitatava üüripinna suurusest ja projekti ajakavast, võib täna väiksemamahuliste üüripindade väljaehitamine olla võimalik ka fikseeritud ehitushinnaga, kuid suuremate projektide puhul soovitakse reeglina leida suuremat paindlikkust erakorraliste olukordade lahendamiseks.

Näiteks lepitakse vahest kokku teatud protsendis, mille piires hinnakõikumine on lubatud. Alates Ukraina sõja algusest on trend selles suunas, et ehituseelarve jääb üldse lahti ning hind kujuneb otsekuludest ja projektijuhtimise tasust.

Oluline on arvestada, et sõda Ukrainas ei saa pärast 24. veebruari sõlmitud lepingute puhul olla vabanduseks lepingu kohustuse täitmata jätmisel vääramatu jõu tõttu, ega aluseks lepingu muutmise nõudele lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisest tulenevalt, sest sõda ja selle võimalikud tagajärjed olid pärast seda ettenähtavad. Seega vajalik paindlikkus tuleb lepingusse sisse kirjutada.

Toorainete ja ehitusmaterjalide tarneraskused mõjutavad oluliselt ka väljaehitatavate üüripindade valmimise ja üleandmise tähtaegu. On tõenäoline, et enne sõda sõlmitud lepingute puhul ei osatud ette näha võimalikke tarneraskusi, mistõttu ei arvestatud ka piisavat varuaega alternatiivsete tarneahelate leidmiseks ja korraldamiseks.

Juhul, kui üüripindu ei anta õigeaegselt üle, on tavapäraselt lepinguga võimaldatud üürnikel lepingust taganeda. On ilmne, et lepingust taganemine ei ole lahendus olukorras, kus üürnikul tõepoolest on soov ja vajadus uuele üüripinnale kolida. Seetõttu on pooled täna üha rohkem sõlmimas kokkuleppeid üleandmise tähtaja pikendamiseks, leidmaks lahendus ka üürnikule tähtaja pikenemisega seotud kahjude, näiteks alternatiivse vahepinna kasutamisega seotud kulude (osalises) hüvitamises.

Arvestades raskelt ettenähtavaid tarneraskusi, saab eeldada lepingutes üüripindade valmimise ning üleandmise tähtaegadega seonduvalt suuremat paindlikkust. Paindlikkus võimaldaks üürileandjatel üleandmise tähtaegu teatud ulatuses korrigeerida näiteks juhul, kui ilmnevad kas ülemaailmselt või konkreetset regiooni tavapärasest enam mõjutavad tarneraskused, mida üürileandjal ei ole võimalik mõistlike jõupingutuste abil mõjutada ega vältida.

NB! Täpsemalt saad selle teemal kuulata 11. mail toimuval veebiseminar "Mida pidada silmas äriruumi üürilepingu vormistamisel?", mille kohta saad lisainfot ja registreerida siin