Laviini koidik: eluasemeturg kogub pöördeid - kes võidab, kes kaotab

Järjepanu on erinevatelt kinnisvaraekspertidelt tulnud teateid liikumistest eluasemeturul. Üldiselt on sõnum see, mida juba varem kinnisvararendajad teada andsid: ostjate pidu on läbi. Mis aga edasi saab?

Tüüpiline veneagne paneelmaja korter läheb kaubaks aiva kiiremini, hinnadki ronivad ülespoole. See omakorda aga ergutab ostjaid kiikama juba mõnda aega laoseisus vedelevate uusarenduste elupindade poole.

Nädala algul selgus Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Mihkel Eliste raadiointervjuust, et eluasemeturul pakkumiste arv väheneb. See kinnitab omakorda eelmisel nädalal Uus Maa juhatuse liikme ja kinnisvaraanalüütiku Igor Habali öeldut, et eluasemeturg pöördub ja ohjad libisevad ostjate käest müüjate kätte. “Varud müüakse ära, aga ostjad jäävad alles, siis hakkavad müüjad hindu tõstma. Ma näen, et kinnisvara murdepunkt - okei, aasta algul maksutõusud jahutavad seda turgu, aga ma ei näe, et see mõju oleks väga tugev... aga kevade poole, suve vahel me ikkagi näeme, kus hakkavad hinnad reaalselt tõusma,” sõnas ta siis.

Euribori järjestikune langus (eile langetas Euroopa Keskpank seda veel 0,25 protsendipunkti võrra) on üks olulisemaid tegureid.

“Kuigi majanduslangus jätkub 10. kvartalit ja ostujõud taastub visalt, siis on viimastel kuudel kasvanud nii uute kui järelturu korterite tehingute arv kuni 20%. Oktoobri ligi 800 korteritehingut kuus meenutab juba buumiaega. Peamine tehinguarvu kasvu põhjus on soodsam ja kättesaadavam laen – inimesed on pikalt otsuseid edasi lükanud ning turud ootavad, et järgmise aasta suveks langeb euribor alla 2%. Tulemusena on paaris Tallinna uuemas tornis ja arenduses, kus pikalt ei tehtud ühtegi tehingut, 5-6 kaupa korterid liikuma hakanud,“ sõnas Habal täna.

Teisisõnu turul on hakanud liikuma ka nii-öelda ballast - pikalt huvipuudusel seisnud elamispinnad. Nüüd lähevad kaubaks needki. Ehkki Habal peab viimaseid kuid Tallinna eluasemeturul tavatult eufooriliseks, liiguvad aktiivsuslained sealt edasi uusarendustesse.

“Äärelinnas on uute korterite vastu suurem huvi 3500-4000 ja pealinna lähedastes valdades 3000–3500-eurose ruutmeetrihinna vahemikus,“ täiendas ta.

„Teine põhjus, miks tehingud liikuma on hakanud, on see, et ka mitu aastat hinda üleval hoidnud müüjad ei jaksa enam oodata ja tulevad ostjale vastu,“ osutas Habal jõllitamise meistrivõistluste lõppemisele. ”Ostjatele on ka muidu pilt selgem – nad näevad ära, et paar aastat tagasi valminud maja toimib ning mis on selle reaalsed igakuised kommunaalkulud,“ lisas ta.

Täna ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman välja aina ilmsema tõsiasja otse: “Veel aasta esimeses pooles aset leidnud ostjate pidu, kus sai agressiivselt hindu alla kaubelda, on läbi.”

Sinna juurde lisas ta: “Ka pakkumiste arv on langustrendis, nii et liigume jõudsalt tasakaalustatud turu suunas.”

Aga see ei ole veel kõik. Veel üks tõsiasi: eluasemete hinnad tõusevad. “Selge on ka see, et hinnad jätkavad tõusu. Ehitushind tõuseb ja see omakorda tõstab kinnisvara hindu. Olen veendunud, et uusarenduste hinnad järgmisest aastast tõusevad. Skandinaavia hindadeni on meil veel ruumi küll,” märkis Invego juht Kristjan-Thor Vähi oktoobri lõpus.

See ruum tuleb ju nüüd täita hinnatõusuga, täpsemalt kahega neist. “Sisendhindade kasv on tuntav ja surve hinnatõusuks tugev, seda eriti uute alles turule tulevate projektide puhul. Seega võib esimene hinnatõusu jõnks käia juba uue aasta esimeses pooles,” avas Vähi kaarte eile. Tema sõnul .“..pea kõik on läinud kallimaks, aga kinnisvara veel mitte, palganumber on tõusnud ja euribor kiirelt odavnenud - see kõik on muutnud uue kodu ostmise just praegusel hetkel kõige muuga võrreldes suhteliselt odavamaks .” Teine ajahetk, mis uute korterite hindu kergitab, on suvel ees ootav käibemaksu muudatus. "See kaheprotsendiline hinnatõus on seadusesse sisse kirjutatud ja lihtne tehe näitab, et keskmise uue korteri hind tõuseb viis-kuus tuhat eurot.“ Vähi kinnitusel on maksimaalselt poole aasta jooksul saabuv hinnatõus on vältimatu.

Ka kinnisvara- ja õigusbüroo Raid & Ko tegevjuht Andree Raid tõdeb: “Turusentimendi positiivsemaks pöördumisest annavad märku eelkõige kivina kukkuv euribor (Euroopa Keskpank langetas taas intressimäära!) ja laenude riskimarginaal, mis mõlemad on tulnud allapoole, ning viimased viis kuud suurena püsinud tehingute arv. Lisaks on pangad omavahel tõsiselt konkureerimas ja kliente üksteiselt üle löömas. Ükski kinnisvaratehing ei jää sõlmimata põhjusel, et ostja laenu ei saa.” Ent samas ta lisab otsa: “Seega, kui koduostuidee on päevakorras, tasub talvel teha tehing ära. Pakkumiste maht on suur ehk koduostjate valikuvõimalus on lai nii uute kui ka järelturukorteritega. See teeb kõiki vajadusi rahuldava kinnisvaraobjekti leidmise lihtsaks.”

Samas Raid hoiatab: “Lootused Ukraina sõja lõppemiseks võivad Eesti kinnisvaraturu pöörata pea peale. Kui algab Ukraina uuesti ülesehitamine, ajab see ehitusmaterjalide ja -teenuse hinnad lakke. Ehituse kallinemine kergitab paratamatult siinse kinnisvara hinda.”

Tesisisõnu asjaolude taustal ja seda eriti veel Ukraina küsimuse valguses on müüja järjest enam võidus. Võidus on veel midagi. See on Eesti kinnisvaraturule iseloomulik omamine üürimise asemel.

“Kuigi kodu soetamine on üldjuhul pikas perspektiivis rahaliselt kasulikum kui üürimine, elab 14% uuringule vastanuist praegu siiski üürikodus, ” tõdes eile Luminori Baltikumi eraisikute panganduse juht Tanel Rebane. Samas, mida vanusegrupp edasi, seda väiksemaks muutub kodu üürivate inimeste osakaal – kolmekümnendates elab üürikodus 16% inimestest, neljakümnendates iga kümnes vastanu, viiekümnendates iga kahekümnes inimene ja vanusegrupis 60–74 on üürivate inimeste osakaal vaid 3%, selgus tema kommentaarist.

Lihtsalt öeldes on üüriturg ostu-müügituru taustal kidur. Ja veel kiduramaks ähvardab kiskuda. Veel üle kolme kuu tagasi olid kinnisvara valdkonna eksperdid Bonava Eesti tegevjuht Taavi Soorm, Rendini platvormi kommunikatsioonijuht Britta Johanna Annom ja CasaPay kaasasutaja ja juht Risto Klausen Eesti üürituru suhtes lootusrikkad. Elavnemise esimesi märke näitav ostu-müügiturg, paistis, veel ei riiva üüriturgu. Kaua korratud valdkonna erinevate ekspertide kommentaar, et Eestiski hakkab muu Euroopaga sarnaselt domineerima üüriturg, on löönud kõikuma.

Elavnev ostu-müügiturg pakub üüriturule kasvavat konkurentsi, selgus üleeile. Ja veel Ukraina ning ukrainlased - kui lahkuvad nemad, kasvab ülepakkumine üüriturul veelgi. “Järgmise 12 kuu jooksul on raske näha, et midagi oluliselt muutuks. Pakkumist on üüriturul palju ning üürniku leidmiseks tuleb pingutada,” nentis Klausen. Pikas perspektiivis sõltub tema sünul üürituru aktiivsus ja atraktiivsus eelkõige nõudlusest. “Siin tekib küsimus: kust peaks see nõudlus tulema? Hetkel ei ole seda tegurit näha,” osutas ta reaalsusele.

“Teisel poolaastal oleme märganud ka tavapärasest suuremat Eestist lahkuvate välismaalastest üürnike arvu. Kui tipphetkel moodustasid välismaalased meie üürportfellist ca 40%, siis tänaseks on see arv saavutanud ca 20% taseme,” märkis möödunud reedel LHV Kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim, osutades juba toimuvale välismaalaste lahkumisele. “Kuigi eelkirjeldatud sündmused on tekitanud meie üüriportfellis varasemate aastatega veidi suurema üürnike liikumise, terendab meil ees läbi aegade parima täituvusega aasta – oleme suutnud üürikortermajade keskmise täituvuse hoida ca 97-99% juures,” tõi ta samas välja veel püsiva trendi. Sarnaselt temaga oli positiivsemalt meelestatud ka Bonava müügi- ja turundusjuht Lauri Laanoja: “Üürituru hetkeolukorda võib hinnata heaks, näeme aktiivsust, huvi kodude üürimise vastu on olnud läbi aasta stabiilselt kõrge. Ka hinnatase on algusega võrreldes kerkinud.” Ent lisas siis seose: “Kui eluaseme turg jätkab taastumist, siis mõjutab see kahtlemata ka üürihindasid ja pakkumist.”

Sellel samal üüriturul, mis pidi juba eelmise aasta kevadest saama uue hingamise ja institusionaliseeruma, on üks valus konnasilm, mis võib sellele turule mõjuda kehvasti. See on must turg. Probleemile osutas Riim juba jaanuaris, kui üüriturg paistis olevat liiga eraisikukeskne, spekulatiivne, kaoses + maas vedeles 138 miljonit eurot maksuraha... Nüüd Lumi Capitali partner Martin Rekor märkis sel teemal otsekoheselt: “Must turg üüriturul püsib ja riik peaks kindlasti selle sektori ette võtma.” Ta lisas: “Automaksu jagu maksu ehk paarsada miljonit aastas saaks sealt üsna kerge vaevaga kokku, kui maksukogumine oleks tulemuslik.” “Seadus juba näeb ette tulumaksu maksmise eraisiku üüritulu pealt, aga paljud seda ei deklareeri,” kõlas tema karm tõdemus.

Siiski: selle üürikaose taustal on veel üks jõujoon, mis võtab aegamisi kuju. Institutsionaliseeruda püüdva elukondliku üürituru kaks otsest osalist, üks suurinvestori teine arendaja vaatest, juba justkui oleksid valmis teineteisega käed lööma. Seda siis üüripindade, aga ka müügipindade osas.

Siin taustal pakub üüriturule õrna lootust Raid diplomaatiliselt: “Kaugemale vaadates võib ... loota, et ühel hetkel taastub ka üüriinvestorite huvi turu vastu. Praegune investeering üürikorteri ostu ei ole tootluse vaatest liiga atraktiivne. Üüripakkumiste turule tulemise mahu vähenemine aitab üürihindadel liikuda ülespoole. See paneb 2025. aastal väikeinvestoreid rohkem piiluma üürituru suunas.”

Muide, lähenevad maksutõusud lisavad eluasemeturule uuel aastal omakorda põnevust.