11. märts 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Olgu kohe alguses selguse huvides ära öeldud- jutt käib elukondliku kinnisvara arendamisest. Äripindade rajamise osas on ajud õigel kohal olnud enamasti ka varasematel aastatel.

Eesti elukondliku kinnisvaraarenduse põhimureks on olnud aastaid tarbijakesksus. Täpsemini selle puudumine. Selle asemel, et reaalselt lõpptarbija huvidele tähelepanu pöörata, on arendaja lähtunud lühiajalisest müügiedust. Nüüd ongi tulemus käes- läbimõeldud projektid leiavad tasapisi, kuid siiski stabiilselt ostjaid, kontseptsioonita ja hingeta arendusprojektid aga ligunevad pooltühjalt ehitusplatsidel.

Pole ilus hakata aadresside kaupa loetlema arendusprojekte, mis tänases turuolukorras nukralt ostjaid ootavad. Küll aga võime vaadelda põhjuseid, miks need varad ostjaid ei leia, ehkki ka hind on justkui sobivaks korrigeeritud.

Asukoht. Kas tahaksite elada uues kvaliteetses kortermajas, kui selle hinnaks on vaade nõukaaegsetele lagunevatele laohoonetele või linnaserva kuhjuvatele omaalgatuslikeleprügimägedele? Ilmselt mitte!

Kvaliteet. Täna on tekkinud uus ja huvitav kontingent kinnisvaraomanikke- need on inimesed, kes on arendaja poolt loodud hoone kvaliteedis niivõrd pettunud, et lausa hüppavad trepikotta astunud ostuhuvilistele ette, et iseenda eluaset maha laitma hakata. Külmasillad, lubamatult suured praod, lekkivad veetorud, puudlik heliisolatsioon, kehv soojustus... „Just name it!“ Kõik on saadaval.

Arulagedalt kõrged kommunaalkulud. Kas keegi saab aru, mis imenipiga peaks uutes majades küttekulud kümneid protsente kõrgemad olemad, kui vanades paneelikates? Mina ei saa. Ostja ka ei saa. Uus maja peaks kulusid kokku hoidma, mitte vastupidi. Kehv ehituskvaliteet, kättemängitud halduslepingud ning „pensionikindlustusena“ arendaja enda kontrolli alla jäetud kommunikatsioonitrassid on üksikud põhjused, mis kulud üles ajavad.

Puudulik perekesksus. Kui poissmehele ei lähe mudases sisehoovis õnnetult kräuksuv üksik kiik eriti korda, siis endast ja oma lastest lugupidav pereinimene sellisesse majja elama ei lähe.

Infrastruktuur puudub. Välja ehitamata teedest pole mõtet rääkida, need tehakse tänapäeval enamaltjaolt siiski valmis. Nagu juba mainitud, ka kiik on hoovi käuksuma pandud. Küll aga on puudu muu oluline. Okei, mõistetav, kui lähim kauplus jääb mõne kilomeetri kaugusele või koolibuss käib kord tunnis. See võib olla lõiv, mida tuleb maksta privaatsuse eest. Aga arendaja poolt müügiargumendina rajooni külje alla püstitatud bussipeatus, millest kohalik omavalitsus (ega ka ükski transpordiettevõte) kuulnudki pole, on siiski veidi liig. Muideks üks selline tunnustamata kultuuriväärtus paikneb linnulennult suisa 400 meetri kaugusel Tallinna piirist.

Selge on, et nii enam äri ajada ei saa. Poleks tohtinud kunagi saada, aga mis parata, uhke ja iseteadliku eestlase „naabrist parem“ võidujooks oli vesi arendajate veskile.

Kuidas siis saab?

Vaadakem nende poole, kes hoolimata raskest ajast on suutnud müügitempot hoida.

Esimesena meenub NCC, ehkki nende aktiivne arendustegevus küll kahjuks on hetkel Eestis peatatud. Kahjuks seetõttu, et tegemist on ühe vähese arendajaga, kes tõepoolest kvaliteeti suutis pakkuda- seda nii ehituslikus kui keskkonna mõistes. Esimene arendaja, kes oli ka oma tootes nii kindel, et andis seadusega ettenähtud 2 aastasele ehitusgarantiile juurde lisa-aasta.

Merko päikesepaneelimaja Kristiine linnaosas on esimesi linnukesi Eesti ökovõõras taevas. Loomulikult müüdi maja ka tollal uskumatuna näiva hinnaga välja. Just sellist lähenemist ongi rohkem vaja. Tegemist on ilmselgelt ühe tõsisematsorti katsega tänase turuolukorraga sulanduda ning liikuda rohelisema keskkonna suunas, kasutades tehnoloogia arengut kokkuhoiu nimel.

Tublisid arendajaid on turul veel kümneid, kindlasti ei saa labidaga lüües öelda, et Eesti kinnisvaraarendus on läbinisti alla käinud. Küll aga tasub täna kinnisvaraarendust planeerivatel isikutel tõsiselt kaaluda, kas nad suudavad ja tahavad luua lisandväärtust, mis loodavast projektist ainulaadse teeb ning kahtlustest paranoia äärele viidud ostja usalduse võidab. Kui tahe või oskus selleks puudub, tasub ehk natuke veel järelemõtlemisaega võtta. Muidu saame paar tondilossi jälle linnapilti juurde. Ning nende muutmine elamiskõlbulikuks keskkonnaks on juba väga raske töö, mis võib äriliselt põhjendamatult palju lisakulusid tuua.

Üheks konkreetseks võimaluseks eduka kontseptsiooni loomiseks, jättes otseselt mainekuvandi loomise välja, on tihedam (loe: leplikum)koostöö arendajate ja arhitektide ning arendajate ja kohalike omavalitsuste vahel. Just arhitektid loovad keskkondi, kohalikud omavalitused jällegi loovad infrastruktuuri ja jäävad peale arendaja lahkumist kogu süsteemi nö ülalpidajaks. Selliseid partnereid, kellega ühine planeerimine ainult kasuks tuleb, on tegelikult veelgi, kuid jäägu nende välja nuputamine juba iga arendaja enda kodutööks.

Lühidalt- kinnisvaraarendaja ei saa enam lähtuda vaid matemaatikast. Erinevate huvigruppide kaasamine ja nende ettepanekutega arvestamine, isegi kui see esmapilgul veidi kallim tundub, on tulevase jätkusuutliku kinnisvararenduse edu võti.

Autor: Haldusuudised.ee