11. märts 2015
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Ostueesõiguse vaidluses sai määravaks teavitamine

Eseme müük, mille suhtes kehtib ostueesõigus, võib kaasa tuua kohtuvaidluse juhul, kui müüja ei ole ostueesõigust omavat isikut müügilepingu sisust nõuetekohaselt teavitanud.

12. jaanuaril 2015 tehtud otsuses nr 3-2-1-142-14 selgitas Riigikohus müüja teavitamiskohustust lepingu korral, mille suhtes kehtib ostueesõigus. Kohtuvaidluse keskseks küsimuseks oli, kas müüja on ostueesõigust omavat isikut müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust nõuetekohaselt teavitanud. Sellest sõltus vaidluse tulemus.

Mis on ostueesõigus?

Võlaõigusseaduse kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõigus annab õigustatud isikule seega võimaluse omandada ese, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui eseme omanik selle müüb. Kehtiv õigus tunneb muuhulgas selliseid ostueesõigusi nagu kinnistu kaasomaniku ostueesõigus, osaühingu osanike ostueesõigus, põhikirjas sätestatud aktsiaseltsi aktsiate ostueesõigus.

Kinnisasjade puhul on ostueesõiguse tähtaeg 2 kuud

Ostueesõiguse teostamiseks peab ostueesõigust omavale isikule olema tagatud võimalus teada saada müügilepingu sõlmimisest. Võlaõigusseaduse kohaselt peab müüja teatama ostueesõigust omavale isikule viivitamata ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Ostueesõiguse teostamise üldiseks tähtajaks on kaks nädalat, kinnisasjade puhul kaks kuud.

Antud kohtuasjas leidsid kostjad (ostja ja müüja), et ostueesõigust ei ole teostatud tähtaegselt. Kostjate arvates hakkas ostueesõiguse teostamise kahekuuline tähtaeg kulgema järgmisel päeval pärast ostueesõigust omava isiku poolt teate saamist ehk 16. oktoobril 2010 ning lõppes seega 16. detsembril 2010. Kuna hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse alles 8. märtsil 2011, ei ole ostueesõigust teostatud tähtaegselt. Hageja öelduga ei nõustunud ning leidis, et kuna müüja poolt 15. oktoobril 2010 esitatud teade ei sisaldanud kõiki müügilepingu olulisi tingimusi, ei hakanud ka ostueesõiguse teostamise tähtaeg tema jaoks kulgema.

Müüja peab esitama ostueesõigusega isikule täieliku info

Müüja poolt edastatud teade sisaldas müügiobjekti, müügilepingu pooli ning ostuhinda. Maa- ja ringkonnakohus leidsid, et selline teade sisaldas kõiki olulisi andmeid müügilepingu sisu kohta ja oli piisav selleks, et hageja saaks otsustada ostueesõiguse teostamise üle. Riigikohus öelduga ei nõustunud ning leidis, et müügilepingu esemest ja hinnast teatamist saab lugeda nõuetele vastavaks üksnes juhul, kui müügilepingu sisusse muid tingimusi, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine, ei kuulu.

Riigikohtu arvates tuleb müügilepingu sisusse kuuluvaks lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine. Selliste tingimuste hulka ei pruugi kuuluda mitte üksnes müügieseme hind, vaid ka näiteks müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimaliku vastutuse välistamise kokkulepped. Kuna ostueesõiguse teostamisel loetakse müügileping ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, peab ostueesõigusega isik olema enne ostueesõiguse teostamist teadlik, millisesse lepingulisse suhtesse ta astub ja millised õigused ja kohustused talle sellega kaasnevad.

Müüja võib kaela saada kahju hüvitamise nõude

Veel märkis Riigikohus, et võimalike vaidluste korral peab müüja tõendama, et ostueesõigusega isikut on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Kuna selle tõendamine ei pruugi olla lihtne, oleks otstarbekas eelistada ostueesõigusega isikule lepingu koopia esitamist.

Nõuetele mittevastava teate korral tuleb arvestada, et osteesõiguse teostamise tähtaeg ei hakka kulgema ning seadus ei sätesta maksimumtähtaega, mille möödumisel lõpeks ostueesõigus ka juhul, kui teavitamiskohustust rikuti. Nõuetele mittevastava teate korral tuleb arvestada, et ostueesõigust omav isik võib nõuda müügilepingu esemeks oleva asja omandi üleandmist või esitada kahju hüvitamise nõude müüja vastu (nõude täpne liik sõltub asjaoludest ja ostueesõiguse liigist) veel aastaid pärast müügilepingu sõlmimist.

Autor: Eva Mägi

Jaga lugu
Kinnisvarauudised.ee toetajad:
Teeli RemmelgKinnisvarauudised.ee juhtTel: 51 23 770
Siim SultsonReporter-toimetaja Tel: 53 330 651
Triin UibopuuEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 51 990 655
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 58 361 474