5. jaanuar 2016

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kas saame rääkida buumist või on sellel loogilised põhjused? Miks on ärikinnisvarasse investeerimine oluliselt kasvanud?

Kui vaadata detailsemalt tehingute struktuuri, siis ei ole kasvanud väga palju tehingute arv, vaid tehingute suurused. 2015. aastat iseloomustavad just suurtehingud. Kui 2015. aasta tehingute maht oli Eestis kokku ca 500 mln eurot, siis sellest suurtehingud moodustasid üle poole. Suurtehingute alla kuuluvad Radisson SAS hotelli ost-müük, munitsipaalkortermajade ost-müük, Solaris keskuse ost-müük ning Politsemaja ost-müük.

Püsivalt madalas intressikeskkonnas on ärikinnisvara muutunud atraktiivseks. Tänane madal intress on ka risk tuleviku osas – kui intress tulevikus tõuseb, vähendab see varade omakapitalitootlust. Praegune positiivne majandustsükkel paneb ettevõtted investeerima ja ka mitte kinnisvarapõhised ettevõtted kaaluvad investeeringuid kinnisvara sektorisse. See omakorda viitab teatud eufooriale, mis võib viia sisenemistootlused ohtlikult madalale. Rekordaastast hoolimata ei saa rääkida otseselt turu ülekuumenemist või buumist, reaalsuses on Eesti ärikinnisvara turg madala likviidsusega ning seetõttu ka kõrgema riskiastmega kui näiteks naaberriikides Soomes või Rootsis. Pigem on toimunud nihe tasakaalupunkti suunas, kus sisenemistootlused on küll langenud, aga likviidsus ei ole sarnases korrelatsioonis järgi tulnud.

Kes investeerisid Eestis kinnisvarasse? Eesti kinnisvaraturul oli 2015. aastal suures plaanis kolme liiki investorid: fondid(kohalikud ja välisfondid), private equity investorid (valdavalt eraisikust välismaalased) ning kohalikud investorid.

Oluline märksõna oli eelmisel aastal demokraatia, mis tähendab et turule on sisenenud uusi tegijaid nii fondide kui teiste turuosaliste näol. Eesti tururiski aitas leevendada 2-3 suurtehingut, mille ostjateks olid Lääne-Euroopa, Ameerika Ühendriikide ja Skandinaavia fondid. Siiski jääb tururiski hind kõrgeks ning lähiaastatel ses osas arenenud turgude poole liikumist ei ole oodata. Fondid otsivad investeerimiseks peaasjalikult prime-sektori kinnisvara, mille asukoht, rahavoog ja hoone kvaliteet vastavad kõrgematele standarditele. Seetõttu on fondid sageli nõus maksma ka väga madalat sisenemistootlust, millega teised turuosalised ei suuda võistelda. Lisaks on fondidel ostesprime kinnisvara väga head finantseerimistingimused, mis tagavad aktsionäridele piisavalt atraktiivse omakapitali tootluse. Käesoleva aasta madalamad sisenemistootlused on olnud fondide puhul 6% ümbruses. Erakapitali investorid vaatavad mahult väiksemaid varasid ning suudavad siseneda investeeringusse ca 6,5-7,5% tootlusega. Omamoodi avastamata maailm müüjate jaoks on kohalikud investorid või teisest sektorist investorid, kes ei vaata turgu samamoodi nagu kogenud tegijad. Sõltuvalt hoonest või investeeringu eripärast, on ka kohalikud investorid suutnud siseneda ca 6,5% tootlusega investeeringusse.

Sisenemistootlus üksi ei näita kogu pilti ) on mõttekas võrrelda, kui on olemas väga hea võrdlusbaas ning kõik turuosaliselt arvutavad tootlusi ühtselt. Tegelikult on iga kinnisvara unikaalne, iga tehingu taust spetsiifiline, nii ei saa vaid sisenemistootlust arvesse võtta. Sageli on paljudel varadel peidus upside või turn-around kontseptsioon, mis mõjutab sisenemistootlust olulisel määral. Käesolevas artiklis on sisenemistootluste puhul mõeldud stabiilse ja sissetöötatud NOI struktuuriga (minevikus, olevikus ja eeldatavalt ka tulevikus) rahavoo objektide tootlusi.

Sisenemistootlusi (initial yield

2015. aasta stabiilseimaks sektoriks jäi prognoositult lao- ja tootmispindade sektor, kus investeeringute maht ning sisenemistootlused jäid sisuliselt 2014. aasta tasemele. A-klassi lao- ja tootmishoonete sisenemistootlused olid vahemikus 7,7 – 8,7 %, Tallinna linna sees asuvate stock-office’id tootlus ca 75%. Varasem trend jätkus ka kaubanduspindadega – kuigi nõudlus nende vastu on kõrge, on pakkumist väga vähe. 2015. aasta popimaks sektoriks olid kindlasti bürood, kus toimus enim tehinguid ning leidus ka  huvitavaid sisenemistootluse variatsioone.

Eesti ärikinnisvara investeeringute turg on jätkuvalt Tallinna-keskne, kuid olulises mahus toimus tehinguid ka mujal maakondades, mis on positiivne trend võrreldes 2014. aastaga ning viitab jällegi pisut turu demokratiseerumisele.

Mida oodata 2016. aastast? 

Tõenäoliselt püsib madal intressikeskkond veel 1-2 aastat, mis viitab suhteliselt stabiilsele investeerimiskliimale. Kuna eelmise rekordaasta tegid rekordiliseks üksikud suurtehingud, ei saa 2016. aastal prognoosida olulist turumahu kasvu. Eesti väiksel turul ei ole fondide jaoks piisavalt sobivaid suuri objekte, seetõttu vaatavad suuremad turuosalised Baltikumi tervikuna. Paljude kogenud investorite jaoks on turg näitamas ülekuumenemise märke, seepärast hüpatakse ka osaliselt liikuva rongi pealt maha. On võetud pisut skeptiline positsioon – kui 2012-2014 oldi harjutud suhteliselt kõrgete sisenemistootlustega, siis 2015.a on parim tootlus oluliselt langenud. Kuna ostjate ootused on kõrged, võib 2016.aastal tekkida olukord, kus 2012.-2014. aastate tegijad ei ole enam nii aktiivsed turuosalised. Ühtepidi on turg muutunud pisut demokraatlikumaks ning uusi tegijaid on juurde tulnud. Kui ühed investorid on ootaval seisukohal, kas siis teised tulevad asemele? Seetõttu on täna keeruline prognoosida, kas saavutame sel aastal eelnevaga samaväärse turumahu. Pigem mitte. Parima tootluse alanemist lao-tootmishoonete sektoris ei prognoosi, pigem jääb tootlus suurusjärku 7,5%. Parim tootlus büroopindade sektoris jääb tõenäoliselt ka samale tasemele, mis 2015.aastal, kuigi erinevaid variatsioone sisenemistootluse osas võib oodata just kohalike investorite seas.Kaubanduspindade turg jääb sisetarbimise kasvu ajendil jätkuvalt väga likviidseks, kuigi pakkumist on ka tänavu vähe. Suurte kaubanduskeskuste omanikud on sageli kindla tähtajaga fondid, kes ei välju investeeringust otseselt turust tingitult, vaid sõltuvalt fondi tähtajast.

Autor: Mihkel Pärtel, Pindi Kinnisvara Kommertskinnisvara valdkonna juht