Autorid: Aivar Hundimägi, kinnisvarauudised.ee • 12. detsember 2019

„Kinnisvara ostueelne õigusaudit on audit nagu iga teine. Näiteks kinnistut ostes on elementaarne, et tehakse tehniline ülevaatus, et veenduda ehituskvaliteedis, kommunikatsioonides. Seda peeta tavapäraseks kui ostetakse korterit või ka ärikinnisvara. Õigusaudit annab aga ülevaate selle kohta, missugused õiguslikud nüansid on selle kinnistuga seotud,“ selgitas Ramil Pärdi. „Millised koormatised on seatud, millised on kinnistuga seotud planeerimisõiguslikud probleemid.“ Viimane puudutab eelkõige olukorda, kus ostetakse tühi krunt või kavandatakse suuremat arendusprojekti. Siis on oluline teada, kas ja millised planeeringud on sinna kehtestanud riik ja omavalitsus, mida sinna on lubatud ehitada ja mis mahus.

Kinnisvara ostueelne audit on rangelt soovitusliku ärikinnisvara ostu-müügitehingu puhul,. See annab võimaluse maandada riske, vajadusel kaubelda hinnaga. Samas peab vandeadvokaat Pärdi auditit igati mõistlikuks mõtteks ka elukondliku kinnisvara soetamise eel, sest ka siin võib minna tehinguhind kõrgeks. „Kui vaadata, missuguse hinna eest kinnisvara müüakse, mõningatel juhtudel on isegi 7-kohalised tehingud. Kuid audit võib olla asjakohane ka olukorras, kus ostetakse korterit. Meil on teatud ajaloolise taaga tõttu endiselt olukordi, kus ei müüda mitte korteriomandit, vaid endiselt on olemas kaasomandis olevad objektid. Näiteks maja, kus müüakse mõttelist osa. Seal tuleks kindlasti õiguslikult üle kontrollida, mida ostetakse.“

Audti käigus olenevalt objektist saab hinnata ka müüjast tulenevaid riske. „Audit ei pea puudutama ainult objekti, vaid ka müüjat. Ärikinnisvaras on müüjaks sageli ettevõte, ka seda tuleks hinnata. Või soovib ostja soetada äriühingut, millega käib kaasa kinnisvara. Kõik sõltub kliendi huvist ja sisendist, mis klient meile annab,“ kinnitas Pärdi

Ennekõike on kinnisvara ostueelne õiguslik audit ostja huvi, kuid dokument võib olla kasulik

ka müüjale. „Kui on plaan müüa kinnisvaraobjekti või äriühingut, mis omab kinnisvara, siis auditiga on müügiprotsess kiirem ja efektiivsem,“ väitis vandeadvokaat.

Teatud objektide puhul hõlmab audit ka üürilepinguid, sealtki võivad ostja jaoks ilmneda riskid. „Vaatame üle üürilepingute pikkused, lepingutingimused. Sageli tehakse probleemsete pankrotipesade puhul nii, et võetakse üürnik majja sisse olematu üürihinnaga. Ostjale on sellist objekti soetada kahjulik ja mõttetu.“

„Audit algab kokkuvõttega, kus me toome välja põhilised riskid ja probleemid. Edasi vaatleme neid juba eraldi peatükkides, näiteks üürisuhted, andmed kinnistusraamatust, planeeringud, kitsendused jne. Tegemist pole väga mahuka dokumentatsiooniga, aga kõik sõltub objektist,“ ütles vandeadvokaat Pärdi.

Kuula saadet. Küsimusi esitab Aivar Hundimägi