Kristi Kool • 31 jaanuar 2020

Äripinnal asuvale korterile tuleb leida õige ostja

„Kinnisvaratunni“ saates on luubi all külaliskorterid. Küsimustele vastasid Uus Maa Pluss partnerid Elar Toomsalu ja Margus Mölder.

Uus Maa Pluss partnerid Elar Toomsalu ja Margus Mölder  Foto: Kinnisvarauudised

Iseenesest või külaliskorteriks nimetada iga sellist pinda, kus elab see üüriline. „Külaliskorteri mõiste on üsna lai. Küll aga saab siinkohal tuua mängu mõisted „eluruum“ või „mitteeluruum“ ja kui eluruum on tavaline korter, siis mitteeluruum on tegelikult äripind. Viimasel juhul on ka korter tegelikult äripind,“ selgitas saates Elar Toomsalu. Ta lisas, et mitteeluruumidest külaliskortereid omandavad nii ettevõtted kui eraisikud ja enamjaolt väljaüürimise eesmärgil.

See kas valmivas hoones on korterid kui eluruumid või kui äripinnad, sõltub saatekülaliste sõnul maa sihtotstarbest. „Mitteeluruumidest külaliskorterid ehitatakse ärimaale,“ kinnitas Toomsalu. „Neil võivad olla täidetud kõik eluruumide tingimused nii parkimisnormatiivide, päiksevalguse kui ka lagede kõrguse kohalt. Aga kuna tegu on ärimaaga, siis juriidiliselt pole tegu eluhoonega. Samas on ärimaale korterite rajamisel omad eelised. Võib teha väiksemad korterid ja et mitteeluruumide parkimisnormatiivid pole nii ranged, on võimalik sellevõrra teha rohkem kortereid.“

Arendajatel peab tema sõnul olema konkreetne nägemus, mida ja kellele nad teevad. „Kui võtta ka finantseerimisvõimalused, siis mitteeluruumidele on pankadel enamasti natuke karmimad tingimused sissemaksu ja intressi osas. Kui inimene ostab mitteeluruumi, mis vastab kõikidele eluruumi tingimustele ja ta sooviks seda endale elamiseks, siis pank vaatab seda kui äripinda,“ kinnitas teine saatekülaline, Margus Mölder

Sageli võrdselt heade elutingimustega

Miks üldse peaks koduotsija valima äripinnal asuva korteri? „Ka tavatarbija vaatab mitteeluruumi poole, see võib olla müügis soodsama hinnaga. Hinnavahe on kindlasti sees, mõnikord lausa tuntav,“ tõdes Toomsalu. „Seda enam, et mitteeluruumi korter on tihti väiksem, vahe on sees kas 20 ruutmeetrine 1-toaline või 30 ruudune. Väiksem tuleb soodsam.“

„Mingil ajal tehti palju mitteeluruume soklikorrustele. Tehti ülejala, korterid olid niisked, jahedad. Kujunes negatiivne maine, et mitteeluruum ei ole sobiv koht püsikoduks. Tegelikult pole see tänapäeval kõikide pakkumiste puhul õige,“ lisas Mölder.

Majutusturg elab hästi ja külaliskorteritele nõudlust on, huvituvad üürilised ja ka investorid. „Külaliskorterid on võtnud majutusettevõtetena tuntava turuosa,“ leidis Margus Mölder. „Eelkõige lühiajalise üüri pinnad, kus külaline saab võõras linnas või riigis kohaliku koduse majutuskogemuse.“

Investoritel on võimalus külaliskorterite pealt teenida suuremat tootlikkust, arvestades seda tüüpi korterite väiksemat pindala. „Mida väiksem korter, seda suurem potentsiaalne tootlikkus. Kui saame kohati küsida nii 20-25 ruutmeetrise korteri eest kesklinnas või selle lähistel kuni 450 eurot üüri, siis uue kinnisvara puhul jääb üüritootlikkus 7 ja rohkemgi protsendi juurde, mis on väga hea tase. Investorile on see väga sobiv ning korteri sihtotstarve pole tema jaoks mingi küsimus,“ rääkis Elar Toomsalu.

Müük õnnestub kui õigesti pakkuda

Siiski tuleb ette olukordi, kus korter tuleb maha müüa. Levinud arusaama kohaselt on äripinna puhul keerulisem ostjat leida, arvestades seda, et pank ei pruugi anda sama soodsat laenu kui elukondliku kinnisvara puhul.

„Äripinnal elamine keelatud pole, nagu me eelpool rääkisime, sageli on sellise korteri tingimused täiesti võrreldavad eluruumi tingimustega. Muidugi peab sellise korteri müüja olema kursis oma kinnisvara sihtotstarbega. Hea oleks kurssi viia panga tingimustega äripinnal asuva korteri soetamiseks,“ selgitas Mölder. „Pigem olla ise informeeritud või suhelda mõne kinnisvarabürooga.“

Kinnisvarabüroo paneb äripinnal asuva korteri müügikuulutuse sageli üles siiski elukondliku kinnisvara alla, kuid kirjutab pakkumise juurde, millega tegemist on. „Mis aga müüki puudutab, siis sellisest objektist huvituv sihtgrupp võib erineda tüüpilistest koduotsijatest. Väga oluline on äripinnal asuvat korterit õigesti ja õigetele inimestele turundada,“ ütles Margus Mölder. „Müügiperiood ei pruugi olla sugugi pikem kui tavakorteril.“

„Eriti kui tegemist väiksema korteriga, on turul päris suur hulk huvilisi. Investorsihtgruppi on Tallinnas päris palju ja mitteeluruumid on ka järelturul kuum kaup,“ lisas Toomsalu.

Üllatus – mu korter on äripind!

Kui spetsiaalselt üürikorteriteks ehitatud arenduse puhul ongi algusest peale teada, millega tegu, siis järelturule on jäänud ka vanemaid hooneid, milles asuvad korterid ühel või teisel põhjusel ametlikult hoopis äripinnad. „Selliseid hooned on Tallinnas mitmel pool,“ nõustus Toomsalu. „Hoone ehitati kunagi ärimaale ja seal võivad olla isegi suuremad korterid, peredele sobivad. Siis võib müügiprotsess olla keerukam, sest investorite sihtgrupp pole enam nii suur. Huvilised on koduostjad, kes vajaks pangalaenu.“

Et maa sihtotstarbe muutmine on parasjagu asjaajamist nõudev, siis ei viitsi kõik ühistud sellega tegelema hakata. Või siis polegi sihtotstarbe muutmine võimalik, kasvõi puuduliku parkimiskohtade arvu tõttu. „Kui hoone vastab nõuetele, on mõistlik palgata projektibüroo appi kogu protsessi läbi viima. Aga kui ei vasta, siis võibki kõik endiseks jääda,“ nentis Toomsalu.

Kui ärimaale püstitatud kortermaja tahaks enda krunti ümber nimetada elamumaaks, tuleb algatada uuesti detailplaneering. See võtab maaklerite kinnitusel juba kokku 3-5 aastat, mõnikord rohkemgi.

Külaliskorterite ehitamise ja kasutamise osas saatekülaliste arvates suuremat regulatsiooni tarvis pole. „Tuleb lihtsalt ise olla teadlik, kumba tüüpi kinnisvaraga tegu on – äripinna või eluruumiga. Tihtipeale inimesed ei süvene, eriti praegu, kus turg väga kuum. Vaadatakse pealiskaudselt, minnakse tehingusse liiga kiiresti,“ arvas Mölder. Kui aga kliendil on abiks professionaalne kinnisvaramaakler, siis on viimase kohus alati objekti puudutav info enne lepingusõlmimist edasi anda.

Kuula saadet:

Jaga lugu:
KINNISVARA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad kinnisvarauudised igal nädalal enda postkasti.

Kinnisvara.ee toetajad:

Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhituse ja kinnisvara konverentside korraldajaTel: 58 552 554
Rivo Habakuk
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 56 861 806