Autor: Siim Sultson • 5. august 2024

„Valituse viimased uued maksuotsused on selgelt vähendanud nähtavust. Vähene nähtavus on see, mis tekitab täna ebakindlust nii ostjates, nii kinnisvaraarendajates kui ka ehitajates,“ uue valitsuse maksupoliitika kohta.

„Väga raske on täna ennustada, kas need erinevad mõjurid kinnisvaraturu kontekstis on positiivsed või negatiivsed. Üks on selge, et maksutõusud soosivad kinnisvara hinnakasvu jätkumist. Kui uuele korterile tuleb kõrgema määraga käibemaks juurde panna, siis on selge, et korterihind tõuseb. See aegamisi veab üles ka vanemaid eluruume. Teiselt poolt, kuna kinnisvaraturu jõukam ostjaskond on suures osas ettevõtjad ja kuna meil tulumaksu määrad on juba tõusnud ja tõusevad veel, siis eksperdid on prognoosinud, et suure tõenäosusega selle aasta teisel poolel hakatakse senisest rohkem tegema väljamakseid dividendidena, omanikutuluna – mis tähendab, et nendel ettevõtjatel, eraisikutel tekib rohkem vabu vahendeid,“ arutles ta. ”Teades eestlaste investeerimiseelistusi, siis kinnisvara on seal selgelt TOP 1-2 koha peal. See võiks teiselt poolt soosida finantsvahendite liikumist kinnisvaraturule.“ Kuidas need erinevad mõjurid tööle hakkavad aasta-kahe jooksul, on raske öelda.

„Võib juhtuda, et need inimesed, kes ostavad järgmise aasta esimesel poolel omale uue korteri, peavad maksma selle korteri valmides juba kõrgemat käibemaksumäära – vähemalt osaliselt. Samas ma loodan tõesti, et valitsus on sellest eelmise aasta segadusest õppinud ja seekord on need rakendamise tingimused oluliselt selgemad. Oleks loogiline, et need projektid, mis on juba alustatud enne uue maksumäära kehtestamist - neile rakendatakse seda vana 22-protsendilist käibemaksu.“

Kas see võiks olla mootor, mis käivitab rohkem huvi osta kinnisvara?

„Jaa, kindlasti,“ vastas Kivisaar. „Kui inimesed teavad ette, et varahind on kallinemas ja nagunii on unistatud ja edasilükatud oma uue kodu ostu, siis see on kindlasti üks käivitajatest, mis võib mõjutada ostuotsuste langetamist.”

Saates tuli jutuks ka laienev ja siiski aina enam oma suunda otsiv üüriturg. Mis põnev, see provotseeriv.

“Kindlasti on Maksuametil selles valdkonnas päris palju tööd veel ees,“ möönis Metro Capitali tegevjuht Ain Kivisaar üüriturul nö vedeleva 138 miljoni euro maksuraha kohta. „Ma olen päris kindel, et nad toimetavad selles suunas ja AI, kes suudab erinevates registrites kokku viia üüritavad korterid ja omanikud ja makstud üüritulu ja ... see ei ole liiga keeruline ülesanne. Usun, et see probleem on lähiaastatel lahenemas. See on puhtalt tehniline probleem,” ei näinud arendaja siin suurt probleemi.

„Mis puudutab üüriturgu tervikuna, siis see täna selgelt muutumas järjest professionaalsemaks. Nagu LHV fondijuht siin muret tunneb, siis arusaadavalt väikesed üüriinvestorid natukene segavad turgu, sest nende teenused ei ole nii professionaalsed, et kogu see standard, mida suuremad fondid oma üürikorterite portfelliga loovad – see on keskmisest kallim ja need üürikorterid on keskmisest kallimad, kui need, mida turul pakutakse. Aga kuna neil on selgelt oma klientuur, kes seda hindavad, siis ma usun, et igaüks leiab oma,“ mõtiskles Kivisaar.

„Aga turu üldine trend on see,“ täiendas ta, ”et üüriturg on muutumas järjest professionaalsemaks ja koondumas järjest suuremate tegijate kätte, kellel on täna siin ikkagi sadades-sadades korterites portfellid. Neid, kelle käes on sadu-sadu kortereid, on päris palju. See omakorda survestab neid üksikuid üüriinvestoreid, kellel läheb, ma usun, tulevikus keerulisemaks.“

Kiviaare sõnul ei ole üürituru liikumine olnud institutsionaalsete üüriinvestorite kätte viimase aasta-pooleteise jooksul jõuline: „Liikumine on olnud, kuid see ei ole olnud liiga jõuline. LHV ja teised vaikselt-vaikselt suurendavad oma portfelli. Samas kuna kinnisvara hinnatõus on olnud viimastel aastatel päris kiire, siis nad ei ole julgenud teha neid oste liiga agressiivselt. Seetõttu võib tunduda, et see turg seisab paigal. Aga trendi mõttes ma olen täiesti nõus, et institutsionaliseerumine on toimumas, aga võib-olla liiga aeglaselt.“

Mis võiks aidata seda kiirendada?

„Seda kiirendaks kindlasti kinnisvarahindade alanemine, mis annaks fondidele ja suure rahaga tegijatele mõningast mugavustunnet ja kindlust, et hinnatase, millega nad ostavad, on hea ja õiglane,“ kostis ta. ”Samas teiselt poolt ma ei julge kuidagi lootust anda, et see võiks kuidagi juhtuda, sest sisendhinnad ja maksud on tõusmas ja see paraku ei soosi kinnisvarahindade langust – pigem nagu vastupidi. Selles valguses ma ei julge prognoosida, et institutsionaliseerumine võiks mingit suuremat hoogu sisse saada. Pigem see on selline loogiline, aeglane trend.“

Kui kaua see võib kesta?

„See võibki jääda kestma. Ei ole mingeid takistusi, et see vaikselt toimubki järgmised 20-30 aastat. Siin piire ees ei ole,“ märkis Kivisaar.

Suurinvestorite, fondide ühelt poolt ja kinnisvaraarendajate teiselt poolt hinnanägemuste omavaheline lähenemine. Kas see on viimase aasta jookul toimunud? „Pigem saan öelda, et suuremate fondidega meil mingit üksteise paremat mõistmist toimunud ei ole,“ nentis kinnisvaraarendaja. Selle ettevõtte klientuur on jätkuvalt erainvestor ja väiksed perefirmad, kes „… ehitavad oma üüriportfelle teistest kriteeriumitest lähtuvalt. Mitte ainult üüritulu excelis, vaid vaadatakse ka asukohta, võib-olla arhitektuuri..., meeldivuse ja kvaliteedi aspekt,“ kirjeldas Kivisaar Metro Capitali klientuuri.

Oluline känd viimastel aastatel on olnud segadus, märkis Kivisaar Tallinna detailplaneeringute menetlemise jätkuva venimise kohta. „Sinnamaani, kus ei ole näha, et Tallinnas võiks detailplaneeringute menetlemine toimuda kiiremini, kui 7-10 aastat, siis see kindlasti hoiab maa hindu väga kõrgel. Just nende kruntide hindu, kus on kehtiv detailplaneering ja ehitusõigus olemas. Juhul, kui juhtub vastupidine, et saab tõeks Madle Lippuse (Tallinna abilinnapea) lubadus ja visioon, et Tallinna linn hakkab täitma seaduses sätestatud detailplaneeringu menetlemise 3-aastast tähtaega, siis see on küll üks selline tegur, mis võiks krundihindu allapoole tuua, - just neil, millele pole täna ehitusõigust, ja seetõttu turgu elavdada,“ arutles Kivisaar.

Saates tuli lisaks juttu ka ostuhuvi kasvust elukondlikes uusarendustes, eluasemete sundmüügist. Aga samuti arendajate ja ehitajate omavahelistest suhetest nüüd, viimase kolmveerandi aasta taustal (Kinnisvaraarendus ei ole kullaauk, kus kasumid ja kapital, nagu pärm peal, kasvaks, pareeris Kivisaar arendajaist kujunenud eksiarvamust).

Saatejuht on Siim Sultson.