Autor: Äripäeva eriprojektide toimetus • 21. juuni 2021

Milliseid büroo- ja ärihooneid on mõistlik lammutamise asemel rekonstrueerida?

Vanast büroohoonest uuega samaväärset kvaliteeti välja pigistada nõuab kahtlemata väga suuri kulutusi ning tekib küsimus, kas investeering tasub end ikka mõistliku aja jooksul saadavast renditulust ära. Milliseid hooneid on mõistlik rekonstrueerida ja milliste puhul tasub piirduda väiksemate remonditöödega, selgitab ehitusfirma Estlander Grupi juht Andres Kaar.

Meistri 22 büroohoone renoveerimine
Autor: Estlander Grupp OÜ

„Uue büroohoone all mõeldakse A-energiaklassiga, efektiivset, kompaktset ja läbimõeldud lahendustega hoonet, mis vastab tänapäevastele vajadustele. Vana büroo või ärihoone all võidakse aga mõelda väga vanu hooneid, nagu paekivist Zelluloosi paberivabrik või nõukogude ajal, 1970. aastatel ehitatud ajakirjandusmaja või hoopiski paarkümmend aastat vana büroohoone, nagu Pärnu mnt viadukti juures olev punane büroohoone, kus varasemalt oli Äripäeva toimetus. Nende rekonstrueerimise mõttekust on väga keeruline uute ehitamisega võrrelda,” tõdeb Kaar. „Eks siin peab eelkõige hoone omanik ise vaatama, kuidas asjad numbriliselt kokku jooksevad.”

Ta nendib, et mõnikümmend aastat vana büroohoonet saab veel väga mõistlike renoveermiskulutustega kasutuses hoida, et samas nõukogude ajal ehitatud büroohoone vajaks kapitaalset rekonstrueerimist. „Kui rääkida aga vanadest miljööväärtuslikest hoonetest või sootuks muinsuskaitselistest hoonetest, on nende puhul hinnas pigem vana maksimaalne säilitamine, et säiliks hoone ajalooline eripära.”

Rääkides 1990-2000ndate alguses ehitatud hoonete peamistest puudustest, toob Kaar põhiprobleemidena välja tänapäevastele normidele mittevastava soojapidavuse ning liigse energiatarbimise, samas vajavad ka enamik büroohooneid viimistluse mõttes kaasajastamist, kuna 20-30-aastane ring on juba täis tiksunud.

„Enamik selle ajastu hooneid vajaks tegelikult juba välitarindite kapitaalset ümberehitamist, et saada hoone külma ja tuulekindlaks. Lisaks ka kasutajamugavus. Kui tänapäeval on 50m2 väikebüroos juba oma tualett, siis sajandi alguse büroodes ehitati neid korrusele mitmete kontorite ja büroode kohta või kogu korruse peale ühine,” toob ta välja.

Seega vanast büroohoonest uuega samaväärset kvaliteeti välja pigistada nõuab kahtlemata väga suuri kulutusi ning nii tahab Tallinna äärelinna või sootuks tõmbekeskustest väljapoole jäävate büroohoonete terviklik rekonstrueerimine ilma riigipoolse toetuseta ilmselt liialt investeeringuid, et see mõistliku aja jooksul ka saadavast renditulust ära tasuks.

Kõige enam küsivad ärikliendid Estlanderilt fassaadide ja katuste renoveerimist, kuid loomulikult on mõistlik ikkagi vaadelda hoone renoveerimist terviklikult. „Siiski pigem harva võtab büroo omanik vanema büroohoone puhul ette kapitaalse renoveerimise, vaid pigem renoveeritakse osade kaupa – kõigepealt trepikojad, siis katus, siis fassaad. Enamasti tegeletakse pidevalt ja väikses mahus väiksemate remonttöödega, mida korraldab haldusjuht või haldusteenust pakkuv ettevõte.”

Hoone õigeaegne renoveerimine väldib tulevikus pöördumatute kahjustuste tekkimist

Vanu büroohooneid ümber rekonstrueerida või lihtsalt renoveerida on sama lihtne kui mistahes hoone rekonstrueerimist teostada. Küsimus on hoone omaniku võimalustuses ja tihtipeale ka mõistlikkuses, kuipalju on üldse mõistlik antud hoonesse investeerida, et saadav renditulu ka renoveerimisele tehtavad investeeringud ära kataksid. Kõige keerulisem antud olukorras on inimfaktor, kui büroohoone peab olema kasutuses samal ajal, kui seda rekonstrueeritakse.

Hetkel teostab Estlander Grupp näiteks Tallinnas Sikupilli tänav 6 aadressil ühe nõukogudeaegse büroohoone kapitaalset rekonstrueerimist, kus tõstetakse katust, renoveeritakse fassaadi, teostatakse tehnosüsteemide lahendus: küte, vesi, kanal, ventilatsioon. Samuti ehitatakse ümber siselahendused ning teostatakse siseviimistlus. „Sisuliselt saab kogu hoone uue hingamise ning järgmiste aastakümnete jooksul ei pea hoone omanik muretsema suurte asjade pärast, vaid tegelema põhiliselt hooldustöödega,” nendib Kaar.

Tallinna loomaaia taga asuv Meistri tänav 22 suur büroohoone on saanud samuti läbi Estlander Grupi käte uue ja värskema väljanägemise. Antud hoone puhul sai teostatud fassaad renoveerimine, kus siis sai fassaad krohvitud tänapäevase SILS süsteemi kohaselt. Kuigi hoone tundus küll möödakäijale enam-vähem korras, soovis omanik Colonna Kinnisvara, et hoone oleks ideaalselt korras.

Pärnu mnt 102c renoveerimine
Autor: Estlander Grupp OÜ

2020. aasta suvel renoveeris ehitusfirma Pärnu maantee viadukti juures asuva Eften Capitalile kuuluva Pärnu mnt 102c büroohoone, kus teostas fassaadi lisasoojustamist ning kogu hoonel vuukide tihendamist. Jällegi - hoone tundus justkui heas seisus olevat, kuid omanik soovis, et asjad oleksid veel paremas korras. See on väga õige, sest õigeaegse renoveerimisega välditakse tulevikus pöördumatuid kahjustusi hoonele tekkimast.

2007. aastal tegevust alustanud Estlander Grupi põhitegevus on nii uuemate, vanemate kui ka muinsuskaitseliste hoonete renoveerimine ja rekonstrueerimine. Algusaastatel olid ettevõtte asutajate mõtted suured, kuid tööd väikesed: keskenduti rohkem väiksematele objektidele ja eramajadele ning tehti rohkem katuse- ja fassaaditöid. Tänaseks ollakse eramajade renoveerimisest välja kasvanud ja teostatakse suuremate objektide renoveerimist, rekonstrueerimist ja üldehitamist.

Estlander Grupi meeskonnaga on liitunud mitmeid ehitusinseneri haridusega inimesi. Töötajate arv hakkab vaikselt liginema paarikümnele, lisaks kasutatakse vajadusel ka kogemustega alltöövõttu. Ettevõtet eristab teistest ehitusfirmadest eelkõige eelarvete tegemisel läbipaistvus - vanade hoonete eelarvestamisel tuuakse kliendile ausalt välja kõik kuluread, et klient saaks võimalikest kuludest täieliku ülevaate.

Jaga lugu
Kinnisvarauudised.ee toetajad:
Helen RootsKinnisvarauudised.ee juhtTel: 55 988 223
Triin UibopuuEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 51 990 655
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 58 361 474