Mida teha üle 10 000 uue riiulifirmaga?
Aastavahetusel sai ligikaudu 11 000 korteriomanike ühisusest korteriühistud ning valitsejatest korteriühistu juhatuse liikmed või valitsejad. Mis edasi? Justiitsministeeriumi nõunik Vaike Murumets ja notar Priidu Pärna annavad nõu.
Valitseja kandmine registrisse
Nüüd tuleb neil kortermajadel teha 30. juuniks avaldus ja kanda valitseja registrisse sisse, rääkis justiitsministeeriumi nõunik Vaike Murumets, kes oli nii korteriomandi ja korteriühistuseaduse koostaja kui ka menetleja, Eesti Kinniavara Korrashoiu Liidu sügisfoorumil. Valdav osa kandeid tehakse registrisse jõulude ja uue aasta vahel, märkis ta novembris. Korteriomanike massilist teavitamst uutest juriidilistest kehadest ei ole ette nähtud.
Haldusreformiga seoses on niigi palju segadust, aadressi järgi on raske registrist avalduse esitamiseks õiget juriidilist keha leida. Kõige kindlam on saada uue korteririühistu registrikood teada kinnistusraamatust, sest see kantakse sinna sisse (praeguseks peaks uute korteriühistute registrikoodid olema juba kinnistusraamatusse kantud – toim). Murumets rääkis, et ettevõtjaportaalis on tekitanud küsimusi eraisiku vaade ja sealtkaudu näha olevad juriidilised isikud. Selles lietelus uusi korteriühistuid ei ole.
Korteriühistu ülesleidmise nipid
“Kui sisestate aga registrikoodi, kuvatakse korteriühistu andmed ja peale “ähvarduste” läbilugemist saab jätkata kandeavalduse esitamisega,” selgitas Murumets. “Ähvarduste” all on siinkohal mõeldud kuvatavat meeldetuletust koos paragrahvidega, msi manitseb registri kasutajat esitama õigeid andmeid.
Küsimus on, millised dokumendid tuleb kandeavaldusele lisada. Praktikat ei ole. Olemasolevad valitsejad on ametisse määratud korteriomandi seaduse alusel, kuid ei ole hinnatud, mis nõuetele need otsused peavad vastama. Protokoll võib olla digiallkirjaga, aga seda võib valitseja, korteriomanikud või majanõukogu esimees allkirjastada ka hiljem. Kui neid isikuid ei ole aga võimalik kätte saada, võib esitada protokolli paberkandjal. Selleks tuleb protokolli originaal saata registrile postiga või minna originaaldokumendiga notari juurde.
Notarid kandeavalduse esitajana
Tallinna notar Priidu Pärna ütles Eeesti Kinnisvara Korrashoiu liidu sügisfoorumil, et notarid on valmis valitsejaid registrisse kandma. Praegu ei oska ilmselt veel keegi öelda, kas valitsejad kasutavad kande tegemiseks rohkem ettevõtjaportaali või notareid.
“Seadus ei ütle, kes peab avalduse esitama, vaid, et avaldus tuleb esitada. Kas omanikud ühiselt? Valitseja või veel keegi? Oleme seda tõlgendanud nii, et seda peab tegema valitseja ise, ehkki otseselt seda ei öelda,” selgitas Pärna. Registrisse kantakse valitseja nimi ja registrikood. Tuleb aga ära näidata ka volituste tähtaeg.
Vajalikud kehtivad dokumendid
Tasub teada, et valitseja sissekandmiseks peaks olema notari juurde kaasa võtta valitseja nimetamise otsus, nt korteriomanike üldkoosoleku otsus.
“Need otsused on võetud vastu aastaid tagasi, kuid kas need on allkirjastatud pastakaga või digialllkirjaga? Esitada peab olema emb-kumb. Notar teeb originaalist koopia ja annab originaali tagasi. Kui teete ettevõtjaportaalis, ei saa te pastakaga kirjutatud otsust äriregistrisse laadida. Mõnda kunagist allkirjastajat ei ole võibolla enam elus…,” kirjeldas Pärna reaalset elu.
On oluline jälgida, et valitseja määramine oleks kehtiv – see võib praegu olla maksimaalselt viis aastat. Ühistut ja valitsejat uuel ajal ametisse nimetades saab seda teha maksimaalselt kolmeks aastaks, lisas Pärna. Seejuures tuleb kandeavaldusele lisada vaid valitsemise pikendamise otsus, algset, aastate eest tehtud valimise otsust lisama ei pea.
Kui valitseja volitused on möödas, tuleb edaspidi registrit teavitada. Portaali kaudu saab seda teha juhatus, aga teavitada saab ka notari juures.
Korteriomanikud ei saa lisahüvesid
“Riik ei ava pangakontot ega kingi põhikirja, ei kingi juhatust. Kui kehtivat (valitseja määramise – toim) otsust ei ole ja valitseja on valitsenud nagu orav rattas, tuleb uue aasta alguses korraldada koosolek ja nimetada valitseja ametisse,” ütles kogenud notar. Sellist protokolli peavad allkirjastama koosoleku juhataja ja protokollija. Majanõukogu liige protokollile allkirja andma ei pea.
Lisaks tuleb arvestada, et majanõukogule ei tohiks delegeerida üldkoosoleku pädevust. Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette, et valitsejat toetaks majanõukogu. Samas ei ole valitsejad kõikides majades otsustamisel nii iseseisvad, et võiksid näiteks külmade sügisilmade saabudes kütte sisse lülitada.
Kui korteriomanikud sel aastal küsivad, millal valitseja automaatselt loodud korteriühistule pangakonto avab ja raha üle kannab, siis seadus ei kohusta valitsejat lepinguid ja seni kogutud raha korteriühistu kontole üle kandma.
Kui varem sai mitmeid kortermaju majandanud valitseja hoida korteriomanikelt saadud raha ühel pangakontol, siis nüüd peaks ta avama igale korteriühistule eraldi konto. Rahandusministeeriumi tungival nõudmisel jäi seadusest välja, et iga korteriomanik võiks minna ja nõuda omale pangakonto vaatleja staatust.
Lahendused keerukamatele juhtumitele
Kui valitseja juhatuse liige ei tee ise notari juures avaldust ja valitsejal on palju maju Eesti erinevates piirkondades, võib ta kandeavalduse tegemiseks välja anda volituse. Volikiri peab olema samas vormis – notariaalselt tõestatud ja kinnitatud. Valitseja ei saa teha avaldust, millesse on pandud 100 korteriühistut. Iga maja kohta tuleb teha eraldi kandeavaldus. Üks kandeavaldus maksab notari juures 43 eurot.
Valitsejat saab määrata ka olemasolevatele korteriühistutele. Selleks on vaja korraldada korteriühistu üldkoosolek, kutsuda senine juhatus tagasi ja seejärel otsustada valitseja määramine.
Segadust tekitavad olukorrad, kus viimastel minutitel asutatakse korteriühistu, märkis Murumets. Nii võivad tekkida kortermajad, mis ei saa automaatselt korteriühistut. Tasub teada, et lõpuni menetletakse registris vaid esimesena algatatud protsess. Segased olukordi avatud toimikuga oli novembris üle Eesti umbes 100. Et ülevaadet parandada, milliseid kortereid konkreetne korteriühistu parasjagu majandab, on iga korteriühistu registrikaardil (B-kaardil – toim) on näha ka selle ühistu majandatavad korterid.
