17. aprill 2018

Kinnisvaraturu suure nõudluse tõttu võivad tööjõud ja investeeringud hakata koonduma sellesse sektorisse. Nõudlust suurendavad veelgi valitsuse tellimused. Majandustsükli pöördudes või tellimuste vähenedes halveneks ehitus-ja kinnisvaraettevõtete laenumaksevõime ja pankade laenukvaliteet halveneks.

Eelmise majanduskriisi tulekut õigesti prognoosinud makroanalüütik ja kinnisvarainvestor Ruta Arumäe koolitab taas kinnisvarasse investeerima ning investeeringuid õigesti ajastama. Tema maikuus toimuvale koolitusele „Kuidas analüüsida kinnisvarainvesteeringut“ ning jätkukoolitusele „Investeerimisstrateegiad kinnisvaras majandustsükli eri faasides“ saab registreeruda SIIT.

Kiire palgakasvu ja tugeva kindlustunde mõjul võivad majapidamised võtta liiga suuri laene. Eluasemeturg 2017. aasta teisel poolel elavnes ja kinnisvara hinnakasv kiirenes, eelkõige korterite järelturul ehk vanemates hoonetes asuvate korterite puhul. Suure nõudluse mõju uute korterite hindadele aitas tasakaalustada uute eluruumide pakkumise suurenemine. Laenunõudlus püsib suur – majapidamiste pangalaenud ja liisingud on aastaga kasvanud ligi 8%. Kuigi võlakoormus ei ole suurenenud, sest ka sissetulekud on kiiresti kasvanud, ei pruugi praegune kiire palgakasv siiski kestma jääda, hoiatas Eesti Pank ja lisas, et ettevaates võib tekkida vajadus laenunõudeid karmistada.

Laenunõuete karmistamiselt ootab keskpank majapidamiste eluaseme- ja tarbimislaenude hoogsa kasvu vähenemist. Peamiseks majapidamiste laenunõudlust piiravaks vahendiks on Eesti Panga kehtestatud eluasemelaenunõuded, mille rangemaks muutmisega saab vähendada laenuvõtja maksimaalset võimalikku laenusummat.

Pangandussektori finantsseis ja vastupanuvõime riskide suhtes püsib samas tugev. Eesti Pank hindab laenuportfelli kvaliteeti väga heaks, laenamist rahastatakse valdavalt residentidest klientide hoiustega. Seetõttu otsustas Eesti Pank säilitada süsteemse riski puhvrimäära 1% tasemel. Ka vastutsüklilise kapitalipuhvri määr püsib edasi 0% peal.

Tulenevalt Luminor Banki ja LHV Panga turuosa kasvust otsustas Eesti Pank tõsta nende lisapuhvri määrasid vastavalt 2% ja 1%ni. Varem kehtis 2%-line lisapuhvri määr vaid Swedbankile ja SEB Pangale. LHV lisapuhvri määr oli seni 0,5%.

Kui laenukasv kiireneb ning ettevõtete ja majapidamiste võlakoormus suureneb, võib Eesti Pank tõsta vastutsüklilise kapitalipuhvri määra senisest kõrgemale. Puhvrite tõstmise nõue vähendab pankadel laenude andmise võimalusi.

Eesti Panga teatel ohustab siinset pangandussektorit Rootsis toimuv. Rootsi kodumajapidamiste võlakoormus on kasvanud ning kui praegu on toimunud Rootsi kinnisvaraturul mõõdukas korrektsioon, siis edasise hinnalanguse tingimustes võib väheneda sealne ostujõud, mis lööb ühtviisi Eesti eksporti kui ka siin tegutsevaid panku. Rootsi kinnisvaraturu kokkukukkumisel vähendavad emapangad Eestis tegutsevate tütarpankade või filiaalide rahastamist ning seetõttu väheneb Eesti majanduse rahastus tervikuna.