Kui palju mänguruumi annab kinnisvara hindamisakt?

Uus Maa Tartu kutseline hindaja Marko Laur puutub selle probleemiga kokku, kui ta palutakse hindama mõnd Lõuna-Eesti väikest tootmishoonet või muud mitteelukondlikku kinnisvara.

„Kui ei ole võrdlustehinguid, mille järgi hinnata, siis ärikinnisvara saab hinnata ka tulumeetodil, mis tähendab, et antud hoone suudab teenida näiteks teatud üüritulu kuus. Aga kui piirkonnas pole ka üüriturgu, kui turg ei toimigi, siis me ei saa hinnata turuväärtust. Siis tuleb keelduda. Samas räägime ju regionaalpoliitikast, sellest, et maal elamine ei peaks olema luksus,“ rääkis Laur saates. Samas mõistab ta ka panka, sest kui omanikul tekivad raskused, vara tuleks panna müüki, siis pank ei taha objekti, mida müüa ei saa.

Kui hindaja ei suuda teha normidele vastavat tööd, siis on tal õigus tööst loobuda. Seda saatekülaliste sõnul tehaksegi. Omanikul on võimalus uurida muid finantseerimiskohti, näiteks ühisrahastus, fondid. „Me saame teha sellise hinnangu, kuhu kanname sisse, et see hinnang ei ole mõeldud näitamiseks pangale. Aga võib juhtuda, et mõnele teisele rahastajale sobib,“ lisas Laur.

Kertu Ehaviir kinnitab, et Tallinna ja ka üldiselt Harjumaa elukondliku kinnisvaraturul õnnestub akt reeglina teha, aga on temalgi ette tulnud keerulisemaid objekte, millega pole võrdlusbaasi. „Näiteks suured renoveeritud talukompleksid. Inimesed on sinna pannud sisse väga palju raha, neil on väga ilus kodu, aga piirkonnas pole võrreldavaid tehinguid, mille järgi hinnata. Klient ootab, et investeeritud raha kajastub ka tema müüdava vara turuväärtuses, aga nii see, kahjuks, pole.“

Ka arendaja võib panna kinnisvarale hinna, mis ei lähe kokku hindaja arvamusega. „See juhtub sagedamini uusarenduses, kus ehitatakse mitut maja ja iga järgnev läheb müüki juba veidi kallima hinnaga. Tehingud on aga ju tagasiulatuva jõuga ja kui väga palju tõstetakse arenduse hindu, oleme meie kolleegidega jälle hädas. Ja teiseks tahavad arendajad panna korrustele erinevad hinnad. Hindamisel on tõesti esimene korrus vähem likviidne, aga muidu pole hindamise vahet, kas tegu on 8-korruselise maja kolmanda, neljanda või viienda korrusega. Arendajal on aga näiteks iga korruse pealt tõstetud hinda 2000-3000 eurot,“ rääkis Ehaviir.

Veel palusid saatekülalised inimestel tähele panna, et hindaja lähtub turuväärtusest ja see pole sama mis pakkumishinnad portaalides. „Sageli öeldakse, et näe, naabrinaine pani müüki samasuguse korteri, aga minul on ilusam remont ja paremad materjalid, siis ma võin julgelt rohkem küsida,“ tõi Marko Laur välja levinud eksiarvamuse. Remont ja siseviimistlus tõstavad tema sõnul korteri väärtust, aga mitte täpselt samas vääringus kui olid tehtud kulutused. „Kui keegi peaks korterisse paigaldama kullast wc-poti, siis pole lootust, et ta saab korterit müües selle raha tagasi,“ kinnitas Laur.

Sama on lugu kalli köögimööbliga. „Hindamise puhul ei saa arvestada otseselt köögi soetuse maksumust. Meil on teatud protsent, mida me tohime kohtkindla sisseseade juures arvestada. Kui inimene on endale ehitanud mitmekümne tuhande eest köögi, siis me ei saa panna sama summat korteri hinnale otsa,“ ütles Ehaviir.

Saadet toetab Uus Maa Kinnisvarabüroo