Kuidas kinnisvaraga raskel ajal rikkaks jääda?

Kuidas jääda ellu ning teenida ka siis raha, kui nii kinnisvara- kui ka aktsiaturul on tihe konkurents ja palju spekuleerijaid, võrdleb 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma.

Osta sellist kinnisvara, millest aru saad ja ära tõmble. Sa ei pea ostma ega müüma siis, kui kõik seda teevad. Tõuse ja mõõnasid tuleb pidevalt sisse, aga rahulikult toimetades on trend ikka ülespoole. Nagu aktsiatega, tasub mängu panna ainult need vahendid, mille kaotamist saad endale lubada. Kui see on su ainus raha, ma sellega spekuleerimist ei soovita.

Ideaalis muidugi osta odavalt ja müü kallilt, aga oluline on ka teha tehinguid ühtlase ja pideva tempoga. Reaalses elus võib mõne ostuga kaotada, aga vähegi mõistlikult tegutsedes jääd pikas plaanis plussi. Kui teed ühe suure investeeringu ja ootad selle realiseerimiseks parimat aega, võid sattuda hoopis turulangusele ja lähed lõhki. Pidev ja stabiilne kauplemine hajutab riski.

Kui satud turule, millel spekuleeritakse, nagu näiteks praegu pealinnas, pead arvestama, et aktiivse investori portfell on kogu aeg löögi all. Raha ja investeering peab olema pikk ja kindel, et tagasilöögid üle elada. Enamus, kes on erakinnisvarasse aastate jooksul investeerinud, on sellega ikkagi pikas plaanis plussis.

Ära ehita ega osta ainult võõra ehk laenurahaga. Mõistlik on jagada oma ja laenuraha tasakaal 50/50. Kui osakaal on laenu poole kaldu ja turul peaks tekkima mõõn, hakkab pank pigistama ja pead leidma lisaraha. Mõtle läbi ka majanduslikult otstarbekas alternatiivne stsenaarium. Näiteks, kui müük ei õnnestu, kas väljaüürimine oleks lahendus?

Kui ostad väljaüürimiseks, kalkuleeri aastatootlus. Lisaks pead arvestama jooksvate kulude, amortisatsiooni ja inflatsiooniga. Tundub keeruline, aga näiteks 120 000-eurost korterit 500 euroga kuus välja üürides on üüritootlus viis protsenti, mis kasumi mõttes on tagasihoidlik ning tähendab pigem raha säilitamist, mitte teenimist. Kui kinnisvaraturg on kasvav ja hinnad tõusevad, lisandub ka kapitalitootlus. Hindade languse puhul on muidugi vastupidi.

Ühisrahastusplatvormidega on võimalik kinnisvaraarendusse investeerida väiksemaid summasid, mis tähendab, et kaotada on korraga vähem ja alustamiseks ei ole vaja suuri summasid. Samuti lubatakse kuni 15-protsendilist tootlust. Samas peab arvestama, et tegemist on kõrgema riskiastmega investeeringuga. Kui majandus õitseb, saavad investorid oma raha intressidega tagasi. Kui projekt läheb hapuks, võib oma rahast üpris lihtsalt ilma jääda.

Erinevalt aktsiatest on kinnisvarale ise võimalik väärtust juurde luua. Tavaline on osta räämas korter, remontida ja see siis kas üürile anda või maha müüa. Seda n-ö flippimist kasutavad tänapäeval aga päris paljud ning seetõttu on remontimata korterite hinnad üles läinud ja kasumit raskem teenida.