10. juuli 2017

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Äripindade konsultandid on igapäevaseks tunnistajaks sellele, kuidas varasemal kasutuskogemusel põhinevad üürnike soovid vormivad üürileandjatest kinnisvaraomanike või –arendajate kujundatavaid trende. Üürnike soovid saavad uueks normaalsuseks siis, kui neid on kogunenud piisavalt palju, kirjutab RE Kinnsvara äripindade konsultant Henno Viires.

Seda ilmestab hästi viimaste aastate suurim visuaalselt tajutav trend loobuda üha sagedamini ripplaest ning lakke süvistatud valgustitest ning jahutus- ja ventilatsiooniseadmetest. Ripplaeta lahenduseks on kas puhas betoonlagi või värvitud-viimistletud betoonlagi koos kõigile ruumis viibijatele näha olevate erinevate kaablite, torude ja tehnoseadmetega.

Ihaldatud „puhas lagi“ üllatab kajaefektiga

Kuna erinevalt ripplaest ei kata tehnosüsteemid ja kommunikatsioonid lage tihedalt, tajuvad kasutajad ruumi kõrgema ja avaramana. Tavapärasest kõrgeimad lagesid on alati ihaldatud, kuid nähtavate ventilatsioonitorude ja muude kommunikatsioonide tõttu tööstusliku ilme saanud büroo on vajanud harjumiseks aega.

Praeguseks on „alasti“ laed üürnike enamusele vastuvõetavad ja ei ole harvad juhud, kus uus üürnik soovib vanemates büroohoonetes olemasolevast ripplaest loobuda. Paljudes uutes büroohoonetes ongi ripplaeta lahendus vaikimisi standard ja ripplagi juba „lisavarustus“. Ripplae panek üürihinda enamasti olulisel määral siiski ei mõjuta, sest viimistlemata lae peitmine ripplae taha ja nähtavaks jääva lae viimistlemine on tööde maksumuselt samas suurusjärgus.

Praktikas on väliselt efektsel ja rohkem avarust pakkuval lahendusel ka äraspidine pool. Ripplae puudumine tekitab kaja ja tõstab seetõttu bürooruumi mürataset. Eriti annab see tunda avatud büroos. Paljud üürnikud asuvad seetõttu õige pea lakke helisummutavaid akustilisi plaate paigaldama või otsima muid heli maandamise võimalusi.

Kuna helisummutuse lahendused torkavad sisekujunduses tihti silma, kuid ruumide müratase sõltub eelkõige üürniku töö spetsiifikast, on üürileandjal mõneti keeruline kõigile sobivaid lahendusi juba ennetavalt standardviimistlusse sobitada.

Vaikimisi paljudele sobiv standardviimistlus on alati neutraalse iseloomuga. On aga üsna tõenäoline, et näeme peagi standardsetes viimistluspakettides ka akustilisi lahendusi. Näiteks 2016. aasta lõpus valmis büroohoone, kus on ruumide üürile andmine on praeguseks jõudnud lõpusirgele, kuid veel üürile andmata ruumides ongi asutud väljaehitatud lahendust akustiliste plaatidega täiendama. Ajendiks oli juba sisse kolinud üürnike tagasiside.

Tagasilöögid veenavad uuesti seinu ehitama

Veelgi paremini saab kasutuskogemusest tingitud muutustest rääkida avatud büroo puhul. Ripplaeta lahendus on paljude uutesse bürooruumidesse siirduvate üürnike jaoks uudne kogemus. Kaasnevat müraprobleemi ei osata ruumide valikul toimuva lühiajalise külastuse käigus teadvustada. Arvestades aga avatud büroode võidukäiku viimasel kümnendil on paljud neid kasutanud üürnikud pöördumas tagasi n-ö „poolavatud“ büroo juurde. Uue büroo otsingul mainivad üürihuvilised tihti, et avatud büroo ei toimi ja pakuvad omalt poolt välja ka erinevaid lahendusi. Tasub mainida, et leidub ka palju värskeid uuringuid, mille kohaselt avatud büroo plussid ei kaalu üles miinuseid.

Avatud büroo suurimaks plussiks peetakse koostöö soodustamist, lisaks on selle büroo ülalpidamine odavam ning see kajastub ka üürihindades. Kui uutes büroohoonetes algab üüripindade pakkumine valdavalt avatud büroona, siis täiendavaid kabinette või vaheseinu loomulikult saab, kuid lisatasu eest. Enamjaolt kajastuvad kasutaja soovil lisatavad vaheseinad üürihinna tõusus, mõnikord ka aga vajaduses planeeringumuudatuste ning n-ö ümberehituse eest kohe tasuda.

Praktikas tähendab privaatsuse puudumine ja kõrge müratase paljude kontoritöötajate jaoks mitte lisanduvaid koostöövõimalusi, vaid töö tulemuslikkust rikkuvaid keskendumisraskusi. Seda kinnitavad uuringutulemuste kõrval ka paljud üürihuvilised oma otsingusoovi äripindade konsultandile tutvustades. Uuringutes väidetakse veel, et kuni ühele kolmandikule töötajatest põhjustab avatud büroo ärevust ja liigne suhtlemine mõjub halvasti loomingulisusele.

Laias laastus jagunevad üürihuviliste pakutavad lahendused müra tõkestamiseks ja privaatsuse kasvatamiseks kaheks. Esimesel juhul pöördutakse tagasi rohkema arvu vaheseinte juurde, tekivad eraldatud töötsoonid või suuremad kabinetid, seda võib tinglikult nimetada konservatiivsemaks suunaks. Praegu tundub see suund olevat Eestis kergelt domineeriv.

Helisummutajad laiatarbekaubaks muutumise ootel

Teist suunda esindavad peamiselt IT- ja telekommunikatsioonifirmad ning rahvusvaheliste ettevõtete kohalikud esindused. Büroo liigenduses üritatakse maksimaalselt ära kasutatud avatud büroo plusse, kuid privaatsust, madalamat mürataset ning keskendumiseks sobivaid töötsoone luuakse pigem akustilise mööbli kui vaheseinte abil.

Hiljuti üüris üks rahvusvaheline IT-ettevõte RE Kinnisvara abiga 36 töökohaga büroo. Nagu klient soovis, paiknevad kõik töökohad avatud büroos. Eraldatud tööalad on vaid nõupidamiste ruumid, kuid lisaks 36 töölauale on avatud büroosse pikitud akustilisi toole, mis võimaldavad kas telefonikõneks, keskendumiseks või lihtsalt puhkehetkeks üldisest melust eralduda. Samasugune on sele ettevõtte kontorite standardne väljanägemine ka mujal maailmas.

Praegu on erinevad akustilised mööbliesemed, olgu siis kas toolid, vaheseinad või muu, veel küllalt kallid. Seetõttu on kipsseina püstipanek ruume üürivale ettevõttele üldjuhul odavam. Tasub aga meenutada, et kunagi olid igapäevastest töövahenditest oluliselt kallimad ka näiteks lamedad monitorid, sülearvutid jms.

Usutavasti näeme juba lähemas tulevikus neid esmapilgul veidra disainiga mööbliesemeid büroopindu ilmestamas üha enam ja enam. See võimaldab avatud büroole n-ö teist tulemist ja hingamist, nüüd aga juba kasutuskogemusest saadud õppetundide toel ja varasemast nutikamal kujul.

Kommentaar ilmus 2017. aasta aprillikuu Kinnisvaras. Kõiki Äripäeva Kinnisvara eriväljaandeid saad lugeda SIIT.

4 pilti

Akustiline mööbel tekitab avatud büroos üleüldisest melust eraldatud saarekesed.

Foto: FUTURABIT