Minu vara küll nii vähe ei maksa!

Millest siis ärikinnisvara väärtus ikkagi sõltub? Soovitavalt hinnatakse raamatupidamises finantsinvesteeringuna arvel olev ja tulu tootev kinnisvara igal aastal ümber. Mõne aja möödudes tasub hinnata ümber ka ettevõtte omanduses ja põhivarasse kantud kinnistud, sest kinnisvaraturg on juba aastaid olnud tõusujoones ja vara väärtus muutunud.

Kliendid on selguse saamiseks küsinud, mille alusel ja kuidas valitakse tulumeetodi põhisel hindamisel kasutatavaid sisendeid. Hindajad on erinevad ja teatavat subjektiivsust on sees igas eksperthinnangus, kuid kindlasti peab arvestama, et hindamisel ei võeta arvesse hoones paiknevaid seadmeid.

Tulemus võib hindajatel erineda ligikaudu 10-20%. Hinnangutes on tihti kirjas, et kasutatakse turu tasemel näitajaid ja pikem selgitus puudub. Või siis tuleb info saamiseks lugeda pikka turuülevaadet, mille jaoks kellelgi enamasti aega ei ole. Ühe sisendi muutus kasvõi paari protsendi võrra või euro ulatuses võib aga ärikinnisvara hindamise puhul tulemust oluliselt mõjutada.

Kindlasti peab arvestama, et sisendite suurused valib hindaja vastavalt kasutatavale tehinguinfole, oma kogemusele tuginedes ja turuolukorrast lähtudes. Kui müügitehingud on maa hindaja litsentsiga isikutele kättesaadavad ja need on kõigil ühesugused, siis tulumeetodil hindamiseks vajalik olev üüriinfo reeglina seda ei ole.

Seetõttu on finantsaruandluseks hea kasutada hindajat, kellel on pikaajaline kogemus ja aastatega tekkinud ka tugev üüritehingute andmebaas. Kõik eksperthinnangud on seejuures konfidentsiaalsed ja neis sisalduvat infot ei avaldata tellija nõusolekuta kolmandatele osapooltele. Tulumeetodit rakendatakse läbi diskonteeritud rahavoogude analüüsi, mille aluseks on põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul.

Loetelus on toodud enim levinud sisendid, nende leidmise variante on rohkem ning otsuse, kuidas vara kõige paremini hinnata, teeb iga 7. taseme kutsetunnistust omav hindaja ise. Hindaja kutsetunnistuse olemasolu saab kontrollida kutseregistrist.

Järgnevalt toome ükshaaval välja ja räägime lahti ärikinnisvara hindamisel kasutatava tulumeetodi sisendid.

Potentsiaalne netoüürisumma aastas

Kui vara on üürilepingutega koormatud, analüüsitakse selles punktis, kas üürisumma vastab turu keskmisele tasemele või mitte. Lisaks analüüsitakse lepingu mõju vara turuväärtusele. Pika tähtajaga ja keskmise või keskmisest kõrgema üürisummaga lepingud mõjuvad vara turuväärtusele positiivselt. Keskmisest madalama üürisummaga sõlmitud lepingute puhul vaadeldakse, kas on võimalik lepingut lõpetada või muuta, et tõsta üürisumma turu tasemele. Kuna hinnatakse turuväärtust, mis on raamatupidamises kasutatava õiglase väärtuse parim näitaja, võetakse hindamisel aluseks turu tasemel üürisummad või siduvate lepingute puhul kehtivad üürisummad. Seda juhul kui üürisumma on turu keskmisest kõrgem või ka madalam. Netoüürisumma all on silmas peetud EVS 875-10 tähenduses netorent I, mille puhul sisalduvad lepingulises renditasus kõik kapitalikulud ja tegevuskulud, välja arvatud tarbimisteenuste, heakorrateenuste ja tugiteenuste kulud.

Vt üürimäädade tabelit pildifailina artikli lõpust.

Vakants

Vakantsusmäär arvestab nii võimalike vakantsete pindade osakaalu hoones tulenevalt analoogsete pindade turusituatsioonist, üürnike voolavusest jne, kui ka üürimaksete hilinemisest tingitud krediidikahjumeid. Isegi kui hinnatav vara on 100% ulatuses lepingutega kaetud, arvestatakse turuväärtuse hindamisel mingi osa vakantsust just eelkõige võimalike maksete hilinemise jms tõttu. Vakantsus on uuematel ja heas piirkonnas asuvatel varadel enamasti 3-5%, vanematel hoonetel 10-40%. Kõige suurema vakantsusega on tehnosüsteemideta vanemad laohooned, mida kasutatakse vaid hooajaliselt.

Omanikukulud

Need jagunevad tegevuskuludeks ja kapitalikuludeks, mis omakorda jagunevad jooksvateks kapitalikuludeks ja investeeritud kapitali kulususeks. Tegevuskulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seonduvad perioodilised kulud, mis kaasnevad vara tulupotentsiaali hoidmise, kuid mitte selle tõstmisega. Tegevuskulude hulka ei arvestata vara parendamiseks tehtavaid kulusid, vara finantseerimisega seotud kulusid ega raamatupidamislikku kulumit ehk amortisatsiooni.

Jooksvad kapitalikulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seotud ühekordsed kulud, mida kasutatakse vara remondiks ehk asendamiseks ja taastamiseks ning parendamiseks. Jooksvaid kapitalikulusid seostatakse nii vara hoidmisega kaasneva remondi kui ka vara parendamisega.

Investeeritud kapitali kulusus väljendab omanikutulu kinnisvarasse investeeritud kapitalilt, mis on oma olemuselt omaniku nõutav tootlus investeeritud kapitalilt. Turuväärtuse hindamisel ei ole konkreetse omaniku investeeritud kapitali kulususe ehk omakapitali tootluse analüüs vajalik, kuna seda hindamisel ei kasutata. Üldjuhul eeldatakse hindamisel, et üürnike kanda jäävad kõik hoone kasutamisega seotud kulud, sh kommunaalkulud, hooldus, koristus, valve jne. Turul on tavaks sõlmida selliseid üürilepinguid. Omaniku kanda jäävate tegevuskuludena arvestatakse maamaksu, kindlustuse ja raamatupidamise kulu. Kulusid arvestatakse üldiselt suletud netopinna põhiselt. Kulude kohta annab hindajale infot vara omanik. Jooksvad kapitalikulud on vanematel hoonetel kõrgemad, sest tõenäoliselt on igal aastal vaja teha hooldusremonti. Omanikukulud on üldiselt suurusjärgus 0,4-1 €/m2/aastas. Kui omanikul on sõlmitud selline üürileping, et üürnik tasub kõik kulud, tuleb hindamisel siiski arvesse võtta turul tavapäraselt toimiv süsteem. Sellisel juhul kasutatakse keskmisest omanikukulude tasemest n-ö madalamat taset.

Kapitalisatsioonimäär

See on tulumäär, mille abil arvestatakse ühe aasta tulu ümber väärtuseks. Tavaliselt kasutatakse arvutusteks esimese aasta tulu. Investori eeldatav kapitali tulukus ehk tulunorm leitakse eelkõige tehtud tehingute baasil, kus omanikku on vahetanud rahavooga objektid. Kui tehinguid ei ole toimunud piisavalt, leitakse kapitalisatsioonimäär kaalutud keskmisest kapitali hinnast. Väga likviidsetel varadel on kapitalisatsioonimäär 5-8%, selliseks on eelkõige Tallinnas asuv kinnisvara.

Diskontomäär

Tulumäär, mille abil tulevased rahavood arvutatakse nüüdisväärtusesse. Selle leidmisel tuleb analüüsida kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Diskontomäär erineb kapitalisatsioonimäärast investori tegevustulu ja väärtuse kasvumäära võrra.

Müügikulu

Selle sisendi puhul on arvesse võetud kõik müügiga seotud kulutused – võimalik vahendustasu, notaritasu, riigilõivud jne. Keskmiselt moodustavad ärikinnisvara vahendustasud ehk müügikulud 1-5% vara müügihinnast. Müügikulu analüüsitake asukoha ja vara põhiselt. Kõrgema vara väärtuse korral on müügikulu protsent madalam.

Artikkel ilmus oktoobrikuu erilehes Kinnisvara.