Autor: Siim Sultson • 29. september 2023

Vastates kolmele küsimusele, SOL Baltics Baltikumi müügi-ja turundusdirektor Mergit Inno, prognoosib kinnisvara korrashoiu ja -halduse tulevikku ning esitab 8 vältimatut muutust, et valdkonnas ellu jääda.

1. Üldisemas plaanis. Kuidas areneb lähiaastatel edasi kinnisvara korrashoiu ja –halduse valdkond: kas ja kui palju on edaspidi siin korrashoidu, kui palju haldust? Kas tulemas on diferentseerumine või ühtlustumine?

Lisame siia veel kolmanda osapoolena arendaja või arhitekti. Kui arendaja on motiveeritud arendama hooneid, mida on lihtsam hooldada, siis väheneb nii halduse kui ka hoolduse osakaal. Näiteks küsitakse meilt tihti, miks me ei kasuta laialdaselt puhastusroboteid? Kahel põhjusel: esiteks on meil Eestis tööjõud seni odavam kui näiteks Taanis, aga robotid on nii meil kui ka Taanis sama hinnaga. Teine põhjus on see, et meie hooned ei võta roboteid vastu. Ruumide planeeringutes pole automaatse hooldusega arvestatud. Robotile jäävad ette uksepakud, väiksed ja ”tummad” liftid, kes ei suhtle robotiga, ebastandardsed koristusruumid, kuhu robot ise ei pääse laadima jne. Usume, et palgavahe väheneb lähima paari aastaga ja nii muutub robot tasuvaks juba 2-3 aasta pärast. Kuid hetkel valmivad hooned ehitatakse aastakümneteks ja seetõttu me ei saa roboteid nendes efektiivselt kasutada.

Lähiaastate muutused, et ellu jääda:

1) Teenusepakkujad peavad tõstma töötajate kompetentse, sest töö on muutumas tegevuspõhisest tulemuspõhiseks.

2) Tähtis on toetada töötajate ja eriti juhtide elukestvat õpet ning disainida töötajatest lähtuvaid töörolle.

3) Edukad on ettevõtted, kes suudavad turuootustest sammu ees olla, tehnoloogilisi lahendusi maksimaalselt ära kasutada ja teha investeeringuid tulevikku.

4) Kestlikkus on tulnud, et jääda ja see mõjutab ettevõtete tulevikuinvesteeringuid. Näiteks septembris toimunud Berliini puhastus- ja hügieenimessil (Berlin CMS) keskendus enamus väljapanekust rohepöördele ja tehnoloogilistele lahendustele.

5) Otsitakse energiatõhusust ja minimaalset CO2 jalajälge ning kulude minimeerimist. Sellele annab eelduse tark tellija, kes on valmis muutma tarbimisharjumusi ja kaasab protsessi aktiivselt ka rentnikke.

6) Väljakujunenud harjumuste ja mõtteviisi muutmine juba olemasolevates hoonetes töötavate inimeste peades kujuneb üheks suurimaks väljakutseks. Mugav on aastast aastasse tellida teenuseid nii, nagu seda on alati tehtud. Edukad haldusettevõtted aitavad oma klientidel jõuda vajaduspõhiste lahendusteni ja see omakorda võimaldab hooldusettevõtetel ressursse mõistlikult kasutada. Näiteks puhastatakse Eestis enamikke hooneid töövälisel ajal, mistõttu tekib täiendav elektrienergia kulu. Miks seda ei võiks teha päeval, kui on looduslik valgus või kui nagunii toimub hoonetes tavapärane tegevus? Harjumusest! Treeningsaalis me ju näeme, et koristaja on kogu aeg olemas. Isegi ootame teda.

7) Tuleviku tellija valib hooldus- või halduspartneriks ettevõtte, mille meeskond teeb läbimõeldud otsuseid ja suudab teostada ka oma tegevustele adekvaatset järelevalvet.

8) Tellija jaoks on mõistlik, et haldus- ja hooldusettevõtted ei koonduks ühe mütsi alla, sest nii tekib huvide konflikt.

2. Uuring Tööturg 2035 pakub, et pea paari aasta pärast peaks tulema kasutusse esimesed robothooldajad? Tõsi, see hõlmab küll meditsiinilist valdkonda. Kas ja kui palju sarnane areng puudutab tööjõu osas ka kinnisvara korrashoidu ja –haldust: milliseid muutusi toob see ilmselt laiapõhjaline areng Teie valdkonda?

Roboteid sai mainitud juba eelmises vastuses, kuid lisan siia juurde, et ka kinnisvarahoolduses töötavad väga edukalt juba niidurobotid ja robottolmuimejad. Kasutame neid edukalt juba aastaid. Sisepuhastusrobotite suurim takistus on hetkel see, et majad ei ole veel täna roboti sõbralikud. Me ei räägi vaid põrandapuhastusest, vaid ka sanitaarruumide ja aknapesu robotitest. Neid ei saa lihtsalt kasutada, sest ruumide ehituslikud iseärasused ei luba seda. Tuleb arvestada, et uued tehnoloogilised lahendused vajavad lisaks ehituslikule muudatusele ka kommunikatsioone, ühendusi ja toimivat WIFI võrku. Kõrgtehnoloogiline seade võib tekitada kliendis täiendavaid küsimusi saadavate ja edastavate andmete (GPS, kaamerad, andurid jm) osas.

Oluline nende uute lahenduste puhul on ka see, et tootja saaks praktikult väärtuslikku tagasisidet, kuidas masin päriselus toimib – ehk testimine ja teatud mõttes kannatlikkus saavad olema märksõnadeks, mis omakorda eeldab ka lõppkasutajatelt muudatustega kaasaminekut ja kiiret kohanemist. Tasuvusest rääkisime samuti juba eelmises vastuses.

Kuid ilmselgelt on robotid tulnud, et jääda. Tööjõu osas on see suur väljakutse, sest tänane nii öelda „tüüp“ puhastusteenindaja ei ole tegelikult see, kes juhib roboteid. Selle jaoks on vajalik luua uus tööprofiil, kelle palk on võrdne tehniku palgaga ehk siis keskmiselt kaks-kolm korda suurem kui tänane koristaja töötasu.

3. Kuidas sisustaksite kinnisvarahoolduse ja –halduse valdkonnas lähema viie aasta perspektiivis märksõnad koristaja, tehnik, operaator, teenusedisainer, kasutajakogemus, keskkonnaloome, tehnoloogiaettevõte, tehisintellekt, visionäär?

Tehnoloogia arenguga kasvab andmete analüüs ja informatsioonil põhinevate juhtimisotsuste tegemine. Mida targemad on majad ja seal kasutatav tehnoloogia sh robootika, seda suurem on vajadus täiendavate uute spetsialistide järgi. Ootused hooldus- ja haldusettevõtete tehnohooldusmeeskondade inseneridele tõusevad. Robotid vajavad installeerimist, testimist, hooldust, parendust jne, mis eeldab ka täiesti uute ametite teket ja väljaõpet. Tulevik näitab, kuidas me neid ametikohti nimetama hakkame. Selge on aga see, et muudatustega kaasaminek ja töötajate elukestva õppimise toetamine saab olema ettevõtjate üheks ülesandeks.

Nagu varem öeldud, tänase profiiliga nn tüüpkoristaja seda tööd tegema ei hakka. Kartus, et inimene sellest valdkonnast täiesti ära kaob, on asjatu. Lähimal viiel kuni kümnel aastal vajame neid pigem juurde, kuna töös on paralleelsüsteemid. Ühed on need, kes teevad traditsioonilist tööd, ja teised need, kes tegelevad robotite testimise, hoonete arendamise ja õpetamisega.

Hoopis suuremat mõju omab keskkonnasõbralike ja läbimõeldud lahenduste loomine nii uute kui ka olemasolevate hoonete puhul. Kasvab vajadus nii teenusedisaini kui ka energiatõhususe osas. Koostöö reaalsete vajaduste väljaselgitamisel ja parendustel hoone omanike ning teenusepakkujate vahel saab olema äärmiselt oluline. Rõhk taaskord sellel, miks midagi tellitakse või planeeritakse. Siin saab olema kinnisvarahooldus- ja haldusettevõtetel suur roll - keegi peab aitama selle välja mõelda, sest vanamoodi ei ole enam võimalik ega ka jätkusuutlik.

Kuidas tegelikult kinnisvara korrashoius läheb, mis on päevakorral ja mida valdkonna eksperdid plaanivad ning prognoosivad, sellest saad teada pea kahe kuu pärast algaval Kinnisvara korrashoiu konverentsil 2023.