Kinnisvarasektor kuivab, ent naeratab läbi pisarate

Arendajate positsioon eluasemeturul on väljakutsuv, sedastas pea paari nädala eest Arco Vara ASi juhatuse liige Kristina Mustonen. Selline olukord vajutab kinnisvara sektorile oma pitseri. Kui arendajad justkui ootavad (rahutus võtab maad) defitsiiti - peaks ju suikuv uusarenduste turg elavnema ükskord niikuinii -, siis järelturul käib juba sagimine. Ent siiski see on eeskätt elamispindade järelturu paisuv tehingute hulk, hind seisab ju paigal, eriti Tallinnas ja seda pea aasta jagu.

Eelmise nädala neljapäeval ilmunud Kinnisvarabüroode TOPist koorub välja midagi sarnast, nagu Kinnisvarafirmade TOPistki. Seda kinnitab ka omakorda septembri lõpus ilmunud Arendajate kasumi TOP. See on allakäik.

Kinnisvarabüroode TOP 26 ettevõtted teenisid aastal 2023 kasumit kokku 11,735 miljonit eurot, käivet aga tehti ühtekokku 47,917 miljonit eurot. Selle pingerea statistiline keskmine ettevõte teenis kasumit 451 329 eurot ja tegi käivet 1,843 eurot.

Võrreldes seda pingerida möödunud aasta Kinnisvarabüroode TOPiga (aasta 2022 kohta), kus ettevõtteid oli 29, siis tuli toona summaarseks kasumiks 11,775 miljonit eurot ja käibe summaarseks suuruseks 56,878 miljonit eurot. Siin on aasta varasema pingerea kolme ettevõtte võrra suurem summaarne kasum praktiliselt sama suur kui käesoleva aasta omagi.

Kui aga võrrelda mõlema aasta lõikes 26 esimest ettevõtet, siis tuleb 2022. aasta andmete baasil loodud ja eelmisel aastal avaldatud Kinnisvarabüroode TOPist kolme viimase kahjumisse jäänud ettevõtte eraldamisel summaarseks tulemuseks 12,071 miljonit eurot. 26 ettevõtte lõikes kahanes kogukasum 0,336 miljonit eurot ehk 3%. Aasta varem oli 29 ettevõtte seas kahjumisse jäänuid 3 nüüd aga 26 ettevõtte seas on neid 7. Käibe osas, kui võrrelda mõlema aasta lõikes 26 esimest ettevõtet, tuleb möödunud aastal avaldatud TOPi ettevõtete koondkäibeks 54,735 miljonit eurot. Aastaga on summaarne käive selles võrdluses kahanenud 6,818 miljonit eurot ehk 12%.

Kinnisvarafirmade TOP 73 ettevõtted teenisid aastal 2023 kasumit kokku 201,332 miljonit eurot, käivet aga tehti ühtekokku 997,801 miljonit eurot ehk pea miljardi euro ulatuses. Selle pingerea statistiline keskmine ettevõte teenis kasumit 2,758 miljonit eurot ja tegi käivet 13,669 miljonit eurot.

Aasta varasema Kinnisvarafirmade TOP 82 ettevõtted teenisid aastal 2022 kasumit kokku pea 366,049 miljonit eurot, käivet aga tehti ühtekokku 1 198,804 miljonit eurot ehk pea 1,2 miljardit eurot. Selle pingerea statistiline keskmine ettevõte teenis kasumit 4,464 miljonit eurot ja tegi käivet 14,620 miljonit eurot.

Kui nüüd võrrelda mõlema aasta lõikes 73 esimest ettevõtet, siis tuleb 2022. aasta andmete põhjal loodud ja möödunud sügisel avaldatud Kinnisvarafirmade TOPist viimase 9 ettevõtte eraldamisel summaarseks kasumiks 366,841 miljonit eurot ja summaarseks käibeks 1 142,061 miljonit eurot. Selles võrdluses (aasta 2022 ja aasta 2023) on aastaga kogukäive vähenenud 144,260 miljonit eurot ehk 13%, ent kogukasum kahanenud koguni 165,509 miljonit eurot ehk 45%.

Taustaks veel: Arendajate kasumi TOPi (siin on ettevõtteid 15) moodustava kasumimiljonäride pingerea arendusettevõtete kasum aastal 2023 oli kokku 48,2 miljonit eurot, aasta varem oli see näitaja 60,8 miljonit eurot, teisisõnu aastaga on kasumimiljonäride kogukasum kahanenud 12,6 miljonit eurot ehk 20,7%. See langus on seda reljeefsem, et aasta eest oli kasumimiljonäre ühe võrra vähem ehk 14. Aasta 2023 kogukasum 14 ettevõtte kohta oli 47,1 miljonit eurot, seega tuleb langus aastases võrdluses sügavam: -13,7 miljonit eurot ehk -22,5%.

Olukorra relljeefsust rõhutab Bonava Eesti tegvjuhi Taavi Soormi tõdemus, et “...uusarenduste hinnad Riias jäävad vahemikku 2100–3500 EUR/m 2. Tallinnas on võrdluseks hinnatase juba üle 4000 EUR/m 2. Kuna vanemad korterid moodustavad suurema osa pakkumisest, on Riias korterid oluliselt taskukohasemad ja kättesaadavamad kui Tallinnas ja Vilniuses. Swedbanki andmetel saab keskmine leibkond lubada endale Riias 82 m2 korterit, Tallinnas 54 m2 ja Vilniuses 50 m2. ....Vilnius on hetkel Baltikumi aktiivseim eluasemeturg.”

“Kui aasta alguses oli turg tagasihoidlikum, siis juba aasta teisel poolel on koos euribori langusega tunda turul taas suuremat aktiivsust, mis avaldab kindlasti positiivset mõju kogu turu üldisele olukorrale,” kirjeldab olukorda Kinnisvara TOP 73-s neljandale kohale tõusnud Arco Vara AS-i juhatuse liige Kristina Mustonen. Sama TOPi viienda ettevõtte Hepsor AS-i kaasasutaja ja tegevjuht Henri Laks peab nüüd lõppevat aastat kõigi arendajate ja kogu kinnisvarasektori jaoks tervikuna väljakutseterohkeks, lisades optimistlikult: “Kuid samas võime kinnitada seda, et turg toimib ja uusi kodusid müüakse, tehinguid tehakse.”

“Me ju teame, mis maailmas ja Eestis ümberringi toimub - see olukord ei ole ju väga roosiline. Aga ega me ei kurda ka,” sõnas Kinnisvarafirmade TOPi võtja Ülemise Center OÜ juht Guido Pärnits. Ent aasta 2025? “Me teeme järgmise aasta eelarvet. Ega me sellist meeletut hüpet ei näe. Me näeme, et asi hakkab ülesmäge minema... aga eks me oleme seda lootnud ju iga poole aasta tagant, et läheb paremaks.” Ent lisab mõne aja möödudes: “Ma ei saa ütlemata jätta, et ma loodan, et järgmine aasta tuleb oluliselt parem, kui see aasta. Suure hüppe jaoks peab Eesti riik oluliselt rohkem ise tegema.“

Nii Mustonen kui Laks toovad järgmise aasta võtmesõnadena välja euribori languse, majandusliku keskkonna ja tarbijate kindlustunde.

Kinnisvarabüroode TOPis kümnendale kohale jõudnud Colliers International Advisors OÜ partner Avo Rõõmussaar nentis lõppeva aasta kohta: “Turu aktiivsus tervikuna on olnud pigem madal, kuid tööd ja tegemist on meil sellegi poolest. Tulemused on lihtsalt varasemast visamad tulema,” Samas ta lisas: “Samas suurt kasvu me 2023 versus 2024 ei oota. Organisatsioonina valmistume pigem 2025. aastaks, mistõttu oleme ka proaktiivselt tegutsenud.”

Aastaks 2025. prognoosib ta pigem häid uudiseid, see tähendab turuolukorra paranemist. “Uskuma peab! Ja ka meie kasvame koos turuga,” lisab ta lootustrikkalt.

Kinnisvarabüroode TOPis üheksandale kohale tulnud LVM Kinnisvara OÜ juhatuse liige Ingmar Saksing märgib 2025. aasta kohta, et selle tausta moodustab muutuv keskkond, järjekordne käibemaksutõus, jätkuv kulude- ja regulatsioonide kasv. “Lähtuvalt riigi soovist hoida maksutõusude kehtestamisel ennenägematut tempot on kinnisvaraarenduses, kus tootmistsükkel on kolm kuni viis aastat, tulemus ennustamatu,” on ta kriitiline. Näiteks veel mõni aasta tagasi koosnes tema kinnitusel uue A-klassi 500 000-eurose eramu hind 335 000 euro ulatuses kinnistust ja ehituskuludest ja 165 000 euro ulatuses liitumistest ja maksudest. “Uue aasta teises pooles jääb sama eramu ehituseks 305 000 eurot ning liitumisteks ja maksudeks kulub 195 000 eurot ehk samast eelarvest lähtudes peaks uus eramu olema pinnalt 14% väiksem.”

“Nii on täna turul näha mitmete arendusprojektide puhul suurenenud likviidsuspinget, mis on toonud kaasa müügilepingute sõlmimise arvutusliku tootmishinna tasemel või allpool seda,” osutas Saksing kinnisvarasektori valukohale.

Ta ei hoia värvi kokku: “Paratamatult ootab meid ees uute varade hinnakasv ja erinevad hinnatõusud, mille tõttu kinnisvara kättesaadavus väheneb ja arendused kallinevad. Eraldi risk koduomanikele on see, et järgmise aasta hilissügisel peale kohalike omavalitsuste valimisi võib vastkogunenud volikogude ees ühe esimese otsusena olla ka maamaksu oluline tõstmine, milleks on riigilt volitus saadud. Enne valimisi seda otsust loomulikult ei tehta, kuid sügisel läheb tõenäoliselt ikka nii nagu alati.”

Saksingu sõnul võib aastal 2025 prognoosida valglinnastumise jätkumist, mida soodustab laenuintresside langus. “Kinnisvara kättesaadavuse vähenemine toob teistpidi kaasa üürituru selge kasvu. Saame järjest sarnasemaks Lääne- ja Põhja-Euroopaga, kus keskmisel inimesel on raske, kui mitte võimatu oma esimest kinnisvara osta ning alternatiivi puudumisel jäädakse aastakümneteks üüriturule,” tõi ta esile süveneva trendi.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark märgib prognoosikorras: “Elamispindade tehingute arv läheb mõnevõrra allapoole ja seda ikkagi veel kvartaleid ja põhi võiks loodetavasti saabuda järgmises aastas, seda eeldusel, et euribor läheb alla praeguses tempos (futuurid ütlevad, et aasta pärast on see 2%) ja teine teema, et majanduskasv tuleb tagasi.” Majanduskasv ei tule tema sõnul iseenesest tagasi - selle nimel tuleb tööd teha, ettevõtjad peavad tööd tegema, eks siin ole oma roll ka riigil.

“Kinnisvara nominaalse väärtuse osas olen üllataval kombel vahel isegi optimistlikum kui mõni teine turuosaline. See püsib. Aga rääkida täna sellest, et elamispindade väärtus peaks ülespoole minema sellise pakkumiste mahu juures, mis on väga-väga suur ja sellise nõudluse juures, mis on väga nõrk - pigem tarbijakindlusest lähtun siin.... Arvata, et ootame veel kaks nädalat ja euribor kukub 0,01% siis ongi nüüd õnneväravad avatud - nii see päris ei ole. Eks iga kaupmees müüb oma kaupa... jääme selle juurde,” lõpetas ta diplomaatiliselt.

Kinnisvarabüroode TOPis neljandaks tõusnud Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ partner/juhatuse liige Mika Sucksdorff prognoosib 2025. aastaks kinnisvarasektoris mõõdukat kasvu ja tänavusega võrreldes suuremat turuaktiivsust. “Pärast majanduslangust on oodata aeglast majanduskasvu, mis toetab sektorit stabiilsemalt kui eelnevatel aastatel.” Ta selgitas, et ehkki ostujõud hakkab tasapisi paranema, jääb inflatsioon maksutõusude toel samasse suurusjärku, mis pidurdab majapidamiste sissetulekute kiiremat kasvu. “Seetõttu on kinnisvaraettevõtetel hinnatõusu võimalused piiratud, kuna konkurents pakkumise osas on endiselt tugev. Kuigi nõudluse suurenemine võimaldab hinnatasemetel tõusta, jääb see tõenäoliselt aeglaseks ja kiire hinnakasv pole realistlik,” täiendas ta.

Kõige krooniks lisas kinnisvarasektoris väga kogenud Sucksdorff nii vahendajatele, ent veelgi enam arendajatele suunatud sõnad: “Suuremateks väljakutseteks saavad just piiratud hinnatõusu võimalused ja jätkuv inflatsioon, mis sunnib ettevõtteid leidma tõhusamaid lahendusi ja keskenduma kliendikesksematele väärtuspakkumistele, et säilitada konkurentsivõime turul.”