Raul Reino: kinnisvaraturu tipuaastad on käes

Alates 2011. aastast on Eesti korteritehingute keskmine hind kasvanud aastas keskmiselt 10%. Teada-tuntud on tõsiasi, et selle hinnaralli aluseks on tehingute arvu kasv peamiselt Tallinnas ja Tartus uute, kõrgema hinnaga korteritega.

Vähem tähelepanuta ei ole jäänud ka asjaolu, et uusi kortereid ei ostetaks niipalju, kui seda poleks toetanud ühelt poolt järjest suurenev pakkumine, aga teiselt poolt viimaste aastate kiire palgakasv ja rekordilised säästud pankades. Eesti Panga andmetel on alates 2011. aastast palgad tõusnud keskmiselt 6–7% aastas.

Seega on palk kasvanud küll vähem kui kinnisvara keskmine hind, kuid sellele vaatamata võib öelda, et kinnisvaraturg on tasakaalus, kuna palga ja kinnisvara hinna suhe on samaväärne. Keskmine brutokuupalk oli 2016. aastal 1146 eurot ja korteriomandite keskmine mediaanhind 1160 eur/m2. Siit tuleb välja ka põhjus, miks me ei saa tänast olukorda kuidagi kinnisvarabuumiks nimetada.

Kinnisvarahinnad on küll omajagu kasvanud, aga ka inimeste sissetulekud ja säästud, mistõttu kinnisvara on täna taskukohane paljudele. Buumi kõrghetkel maksis ruutmeeter 1,7 brutokuupalka ja juba toona teati ning räägiti palju sellest, et rusikareegli järgi peab palga ja ruutmeetri hinna suhe olema üks ühele. Aega läks küll omajagu, kuid nüüd on turu tasakaalupunkt käes ja nii mõnegi prognoosi kohaselt võib püsima jääda isegi aastateks.

Hinnakasvule panustavad vaid optimistid

Palgakasv aeglustub ja kinnisvara jätkuva hinnakasvu peale julgeksid panuseid teha vaid kõige optimistlikud inimesed. Ehitustegevus Tallinnas, Tartus ja Pärnus on küll suhteliselt aktiivne ning mõjutab keskmist hinda ka edaspidi märkimisväärselt, kuid vähemalt Tallinnas on trend liikumas sinnapoole, et kesklinna arenduste asemel käib uute kortermajade püstitamine pigem äärelinna, kus ka madalam hinnatase ning seega surve keskmise hinna jätkuvaks tõusuks pikemas perspektiivis on sellevõrra tagasihoidlikum.

Lühiajaliselt võib hüppeid ülespoole veel toimuda, kui ühte kuusse jääb hulga mõne kesklinna või Kadrioru piirkonna korterite notariaalseid vormistusi, kuid pikemaajaliseks hinnatõusuks argumente napib. Kinnisvaraturg ei saa olla asi omaette, vaid sõltub kogu riigi ja majanduse tervisest.

Jätame siinkohal kõrvale globaalsed mõjutegurid, mis on ja jäävad olema niikuinii. Nagu mainitud, siis palga hoogne kasv lähiaastatel pidurdub. Kinnisvara hinnakasvu on toetanud hoogne sisseränne Tartu ja eriti Tallinnasse, mis peaks samuti mõne aasta möödudes tuure maha võtma, kuna sisseränne on korrelatsioonis noorte inimeste osakaaluga rahvastikus.

Tulevikus ostjaid vähem

Noorte arv aga hakkab vähenema, kuna laulva revolutsiooni järgsele sündivuse tipule järgnes pikaajaline langus. Elanikkond väheneb ja vananeb ning järelikult on ka ostjaid kinnisvaraturul vähem. Seetõttu võib nõudlus keskpikas perspektiivis elamispindade järele suuremates linnades väheneda ja hinnakasv aeglustuda. Arendajad nööri poodidest tühjaks ostma siiski ei pea, kuna demograafilised protsessid võtavad oma aja ja ka kõige negatiivsema prognoosi kohaselt jääb meid 30 aasta pärast alles üle 1,1 miljoni elaniku.

Samuti ei maksa ära unustada, et Eesti elamufond on suhteliselt vana ja vajab kaasajastamist. Ja lõppude lõpuks peetakse laialt levinud arvamuse kohaselt kinnisvarasse raha paigutamist kindlaks investeeringuks, mis aitab ka tulevikus kinnisvaraturgu üleval hoida.