Autorid: Kirsty Laidvee, Äripäeva eriprojektide ja sisuturunduse üksus: [email protected] • 28. aprill 2021

Autor: Kristy Laidvee

Kui sellised küsimused notari juures kerkivad, siis ilmselt selliseid õigusi kinnistusraamatu andmetes ei olnud. Sagedasti esineb selliseid juhtumeid just vanemates nõukogudeaegsetes majades, kus toonasest riigikorrast tulenevalt eraomandi vormistust tänapäevasel kujul ei eksisteerinudki. Uusarenduste puhul kohtab selliseid probleeme üldpildis küll harvem, aga ka sellise kinnisvara puhul on alati oht, et kõik ei pruugi olla registrites vormistatud nõnda, nagu müüja seda väidab. Seega kindluse mõttes tasuks kõik kanded ja omandisuhted ning -õigused üle kontrollida enne erinevas vanuses või seisukorras kinnisvara soetamist.

Igasugustes kinnisvaratehingutes on kinnistusraamat see ainus vahend, mille kaudu mitmesugused õigused asjastuvad ehk hakkavad käima asjaga kaasas, sõltumata sellest, kes selle asja omanik on. Ilma kinnistusraamatu kandeta on kortermaja juures lubatud parkimiskoht või panipaik kõigi korteriomanike ühine omand ja ühises kasutuses. Pööningu osas sõlmitud kokkulepe on siduv vaid selle sõlminud pooltele. Jah – naaber võis küll loa selle kasutamiseks korteri senisele omanikule anda, kuid see õigus ei kandu korteri müügi korral automaatselt edasi ning uue ostja kasutusõigusega ei pruugi naaber enam nõustuda.

Kinnisvaratehingute puhul räägitaksegi kahte tüüpi kokkulepetest: võlaõiguslikest kokkulepetest, mis kehtivad vaid lepingu sõlminud isikute vahel ja kokkulepetest, mis kantakse kinnistusraamatusse ehk asjaõiguslikest kokkulepetest, mis läbi kinnistusraamatu kande hakkavad kehtima ka uue omaniku suhtes.

Täiesti võimalik, et senised kokkulepped ongi mõeldud kehtima vaid neid sõlminud isikute vahel ja need õigused uuele omanikule ei laiene ilma, et tuleks saavutada uus kokkulepe kõigi isikute/naabritega, keda antud kokkulepe ja korraldus puudutab. Nii võis näiteks naaber olla nõus senises mahus toimuva tee kasutusega, uue omanikuga kaasnevates uutes oludes soovib aga läbirääkida.

Asjale õiguse saamine vajab asja omaniku nõusolekut. Ühise omandi puhul, kui tegu asja kui terviku suhtes kehtiva õigusega, selle kõigi omanike nõusolekut. Igasugustes lepingutes poole vahetamiseks on vajalik teise poole nõusolek. Kui kokkulepet kinnistusraamatus ei ole, siis üksnes müüja lubadus, et ostja vastava õiguse saab, võib lubaduse mittetäitmisel viia küll müüja vastutuseni lepingu rikkumise eest, kuid reaalset kasutusvõimalust või võimalust õigust sellega siiski ei taasta. Näiteks kortermaja puhul parkimiskoha eksklusiivse kasutusõiguse saamine ja kinnistusraamatusse kandmine vajab kõigi korteriomanike kokkulepet ja notaris avalduse vormistamist, mis suurtes majades võib väga vaevarikkaks kujuneda.

Asjaõiguslikustada saab siiski vaid teatud õigusi ning omanikud uusi asjaõigusi luua ehk kõiki kokkuleppeid või kõiki kokkulepete tingimusi alati kinnistusraamatusse kanda ei saa. Korteriomandite puhul on kehtiv õigus jätnud omanikele väga laia oma suhete kinnistusraamatusse kantava sisu kujundamise õiguse ja seal võivad lisaks erikasutusõigustele olla ka asja kasutusõigust piiravad kokkulepped kuni koduloomade pidamise ja objektil suitsetamise keeluni välja. Muude esemete kui korteriomandite puhul on aastate vältel kujunenud kohtupraktika ka oluliselt laiendanud arusaamist kinnistusraamatusse kantavuse osas ja võimalikuks pidanud näiteks ühise asja puhul asja kasutamisega seotud kulude kandmise korras omanike vahetumise puhuks kokku leppida.

Ülevaade ja selgus asjaga kaasas käivatest õigustest on kindlasti asi, mis tuleb enne tehingu tegemist hilisemate vaidluste vältimiseks selgeks teha. Notaripoolne nõustamine ja kontroll on ette nähtud kõigi asjaõiguste seadmisel. Kinnisvara võõrandamistehingu tõestamisel saab tehingu tagajärgede selgitamisel tõestav notar suureks abiks olla.